一线城市为何频现地王：主要房企扎堆布局，摘牌者多为国企

2015年08月12日，北京截至目前单价最高的自住房——丰台区白盆窑自住房项目。  视觉中国 资料图

今年的土地市场，最热的词或许就是“地王”。一线和核心二线城市的“偏远”地区频频被拍出“天价”，一次又一次刷新人们的认知。虽然三四线城市的高库存和资本的强势介入可以让人理解地产商对于一线城市的争夺，但是各种风险也不可忽视，如此多的豪宅卖给谁？

“地王”频出 国企称雄

从今年初北京丰台白盆窑拍出北京土地成交史上的总价“地王”后，北京土地市场就开启了地王模式。一路蔓延至门头沟、昌平北七家乃至房山等“偏远”区域，大大突破人们的传统认知。

实际上，当前土地市场大热的城市不仅有北京，上海、广州、南京、杭州等其他一二线城市也同样出现土地成交热潮，高总价地、高单价地亦频频刷新纪录。例如，南京在本月27号拍出的仙林湖板块一地块，起拍价已超出该区域“前地王”楼面价，为此周边多楼盘都已暂停加推，伺机涨价。

值得注意的是，赢得“地王”的地产商多是资金雄厚的国企。来自第三方机构的数据显示，2015年至今北京土地市场成交的44幅住宅用地中，有77%被央企或国企摘得，只有10幅为民企摘得；上海同样如此，在今年成交的39幅住宅用地中，国企拿地占比达56%。 

有专家表示，一线城市土地市场进入“寡头时代”，市场交易变成“豪门的游戏”。随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起，并成为土地市场的主力军。

资源与资本的集中是主因

为何在全国土地出让金下降25.2%的情况下，核心城市土地市场却如火如荼？

在目前广大三四线城市和部分二线城市面临高库存压力的情况下，主要房企都将资金集中到一线城市和核心二线城市争夺，而这些城市也就十多个，占全国城市的比例相当之小。并且在国家严控大城市边界的情况下，未来出让的土地也将越来越少。僧多粥少，必然进一步抬高地价。

另一个重要的原因是资本的介入。结合上海新地王新江湾城来看，其开发商的母公司为四大国有资管机构之一信达资产，金融背景使其投资逻辑不仅是开发拿地，而是更多地去考虑资产配置，以便未来通过开发和资本运作来获取收益。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示：“一线城市仍然是各大金融机构投资和资产配置的重点区域，对于‘不差钱’且融资成本低的他们来说，地王的‘天价’是全局战略部署中还算合理的成本，这也解释了为何地价相应走高。”

除此之外，地方政策也在或多或少地推动这一现象。全经联房地产商会会长任志强认为，北京的“配建”制度进一步诱发了“地王”现象。他表示，将商品房用地和保障房用地配建出让，一方面使得商品房用地面积受到挤压，影响供应规模；另一方面也将保障房的土地成本转嫁到商品房之上，造成价格高企。

房价推高 豪宅卖给谁？

轰轰烈烈的地王“进行曲”让人们感到疯狂的同时，也嗅出了豪宅市场的危机。

按照面粉与面包的逻辑，地价的攀升必然引发商品住宅出现高端化趋势。如果算上2013年开始不断出现的地王来看，未来新上市项目豪宅化已成为趋势，而很多过去认为是非豪宅区的也将供应大量的豪宅项目，将明显影响市场定价。

但是目前这些“地王”所在区域内地段、配套、资源的缺失在短期内无法弥补。再加上体量大、地价高、位置一般、扎堆竞争等因素，一旦定价失误或是产品营造不利，将来可能会陷入僵局，甚至是死局。可以预见，这些豪宅未来即使“活着”，也会相当辛苦。

国家统计局近日发布的数据也印证了这一点。10月，北上广深四个一线城市中，除上海住宅价格环比涨幅增加0.2个百分点之外，其他三个城市的涨幅均出现下滑。其中，北京涨幅收缩了0.3个百分点。“银十”并无起色。

亚豪机构市场总监郭毅也表示，房价环比涨幅的收窄，体现出目前一线城市房地产市场再次表现出后继无力。地王盘赖以解套的关键点就是房价持续、高速的上涨，在房价没有上涨到地王盘预期价位时，房企只能选择延迟推盘，以时间换市场。但延缓入市将使房企背负巨大的财务成本，更深远的影响则是拖累到企业的扩张速度。在一线城市“强者恒强”的环境里，一步慢则步步慢，甚至会导致房企退出一线行列。