开发商“一房二卖”怎么办?

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二手车转让,没登记是否拥有所有权?碰到房开“一房二卖”,怎么办?房子被儿子卖掉,这房子还能要回来吗?

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二手车转让,没登记是否拥有所有权?碰到房开“一房二卖”,怎么办?房子被儿子卖掉,这房子还能要回来吗? 
律师帮你解读《物权法》。 
 
      3月1日,最高院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》正式施行。
      物权关系到百姓的房子、车子等大物件。动辄几百万甚至上千万的房子,出不得一点问题,容不得半点马虎。
本期《麻辣问答》,记者就市民普遍关心的问题,采访了晚报读者律师顾问团成员、浙江平宇律师事务所柯展律师。柯律师从中提取亮点,以案说法,为读者带来通俗易懂的解读。□晚报记者 周蓓蓓/文 陈万里/漫画
 
      谁拥有这辆卖出的二手车? 
      案例一:市民章先生将自己的一辆轿车卖给李先生,李先生付清车款开走轿车使用至今,一直没办理过户登记手续。同时,章先生欠徐先生一笔钱,一直未归还。徐先生经查询发现章先生的轿车还登记在其名下,所以打算将章先生告上法庭。但徐先生心里有个疑问,新解释颁布以后,自己如果打赢官司,能不能执行要求拿章先生的这辆轿车来充抵自己的欠款呢?
法条:《解释》第6条:转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。
       买到二手车,没登记也是你的
解读:该条解释与大家以往的认识不同,按《解释》的规定,李先生付清全款并实际控制占有轿车之后,即便没有过户,仍旧依法可对轿车享有相应物权,并且优先于徐先生的债权。
现实生活中,机动车属于特殊动车,转让时需办理登记手续,但登记这个环节仅是作为对抗第三人的要件,并不是权利的生效要件。通俗地换句话说,像李先生这种情况,我们要遵循物权优于债权的原则,保护他的权利。至于徐先生对章先生的债权,只能通过章先生实现,与李先生和这辆轿车没有任何关联关系。
      这规定还提醒大家,即便看到车辆所有权登记在某人名下,也极有可能另有主人。
      房开“一房二卖”怎么办? 
      案例三:市民杨先生在买期房时,向开发商缴纳了部分购房款,签署《商品房预售合同》。因为房子仍在建设中,杨先生担心开发商“一房二卖”,甚至“一房多卖”。有什么办法可以限制约束开发商对房子进行擅自处分?
法条:《解释》第4条:未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。
      预告登记后,“一房二卖”无效
      解读:购买在建新房和二手房的最大区别就在于房产过户时间,二手房可以直接办理过户,而新房可能付清房款还需要等待较长时间。在以前,如果碰到开发商“一房二卖”,杨先生只能要求对方返还购房款,赔偿损失。
现在有了《解释》,只要杨先生办理了预售商品房预告登记,如果开放商擅自把已出售的住房再次出售或者进行抵押,杨先生可以直接要求法院确认开发商的处分行为无效。
 
      改房产证名字打哪种官司? 
      案例二:林先生和朱女士共同出资购买一房屋,并约定为共同所有。但由于各种原因,他们申请该房屋登记在林先生名下。但后来双方之间产生纠纷,朱女士想维护自己的合法权益,诉至法院请求确认房屋共有权。朱女士是否应该先提起行政诉讼,撤销该登记,确认其共有权后,再提起民事诉讼?
法条:《解释》第1条:因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。
直接民事诉讼,还可能拿到房
      解读:在《解释》出台之前,如果双方对经房管部门登记的房产物权有争议,一般需要将房管部门作为被告提起行政诉讼,如果提起民事诉讼也要等待行政诉讼的结果,导致当事人维权周期和成本增加,还不一定能解决问题。现在按《解释》,朱女士可以直接提起民事诉讼。
      共同出资购房后登记在一人名下的情况非常普遍,按照以往,一旦登记人反悔,否认朱女士的共同所有人身份,朱女士最多只能拿回出资款和损失。但像朱女士这样的购房人,他们更想要的是房子而非钱。这次《解释》规定,只要朱女士有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下,法院将会支持她提起的民事诉求,保障共同出资购房人对房产享有的法定权利。
      “被儿子卖房”该找谁索赔? 
       案例四:潘先生出国前交代托儿子出售名下一套房产,但后由于自身原因放弃出售并告诉了儿子,不料自己回国之后发现儿子擅自将房产卖给了朋友胡先生,便气愤地要求胡先生归还房子。但胡先生称自己根本不知情,不愿退还。这种情况下,房子到底归谁?潘先生应该向谁索赔?
法条:《解释》第15条:受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。
      《物权法》第106条:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
      没法举证买者恶意,只能找儿子赔偿
      解读:从《物权法》规定可以得知,如果胡先生对潘先生不再出售的情况不知情,以正常市场价格水平的价格受让了房产,并办理了房产过户登记的话,是符合法定,可以获得房产。但问题来了,怎么证明胡先生购房时是善意而不知情的呢?现实生活中这个争议很大,“善意取得”具有一定主观性是主观条件,很难判定。
     《解释》就对此进行了明确和量化,即符合不知道无处分权,自身没有重大过失就构成善意。而且,潘先生如果想要拿回房产,还必须依法举证说明胡先生存在恶意购买的情况。否则,胡先生购房的交易过程将得到法律保护。由此造成的损失,潘先生也只能回头找糊涂儿子赔偿。
 

本文来源:温州晚报   责任编辑:施冰舒
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