市区又有大量老厂房将变办公用房？这些要注意

今年，市政府发布《温州市市区工业企业搬迁改造三年行动计划（2016-2018 年）》和《温州市市区工业企业搬迁改造2016 年实施方案》，按照“搬迁一批、转型一批、淘汰一批”的要求，结合城市规划建设，通过整体搬迁、退二进三、关停淘汰等方式，有力推进市区限制发展区内现有工业企业的搬迁改造，促进经济转型和城市转型。
至2018 年底，力争完成限制发展区范围内3000 家左右工业企业搬迁改造，腾出土地3700 亩以上，腾出厂房建筑面积255 万平方米以上；51 个工业区块启动企业搬迁，19 个工业区块完成企业搬迁，9个工业区块完成改造建设。
这么大量的厂房变成办公用房，会造成怎样的后果呢？

老厂房改为办公用房后依旧“低小散”
此前，市区已有多个工业区启动“退二进三”改造，包括原黎明工业区及吴桥工业区、高新园区、瓯海经济开发区等地的部分厂房，形成多个创意园区。它们由工业厂房改造，租金低、费用少、方式灵活，受到部分企业欢迎，吸引了不少企业从写字楼搬往附近的创意园区。显然，这些创意园区对市区的写字楼造成了较大的冲击。
这导致当前市区商办物业销售情况不佳，开发商对商办物业投资意愿不强，至今未建成一座规模、形象兼具的商务区，不少开发商将项目内的商办物业改为SOHO、LOFT、酒店式公寓等“商住两用”类住宅项目进行出售。
看看人家的办公条件
然而，由老厂房改造的创意园区同样存在一些弊端。这些位于城市核心区的创意园区，由老厂房改造后地下空间未开发，周边也没有足够的拓展空间，土地利用率低，导致停车位严重不足，甚至造成交通拥堵。
一些位于郊区的创意园区，除土地利用率低外，还因租金低造成企业多数层次相对较低，依旧保留原有的“低小散”，商务氛围与商业配套不足，甚至影响城市形象。此外，部分老厂房硬件老化，办公条件较差，比如有些有老厂房未设置隔热层，导致夏天室内炎热且空调无效。
当前一些企业出于节约成本选择从写字楼搬至创意园区，但部分员工对这样的办公条件颇有微词，也成为部分企业招人难、留人难的原因之一。
这样的办公条件怎么留得住人才?
“写字楼冷有实体经济低迷等方面的原因，但创意园区热显然反映出创业成本、企业层次等因素。”一位业内人士表示，由老厂房“退二进三”腾出了海量办公物业，导致供应量超过需求量，使办公物业的总量出现过剩，并拉低了市区整体办公条件，而高端写字楼数量仍较少。而在这些老厂房“退二进三”之前，市区的写字楼仍处于相对紧缺的状态，许多写字楼租金高企。
工业区外迁是好事，有利于改善城市环境、提升城市形象，并推动产业转型升级与服务业发展，但外迁后不能全部或大部分直接改为办公用房。创意园区应作为一种补充，为创业初期人员提供成本较低的办公物业，但不能喧宾主。若整体办公条件上不去，再大的办公物业量、再低的租金也难以吸引高层次企业入驻温州，且难以推动产业转型升级。
建议在未改造的老厂房中，除少数条件较好的，大多数老工业区应像城中村改造那样拆除，置换土地功能，加强产业引导，合理规划，提高土地利用率，在减少办公物业总量的同时增加写字楼需求，提升温州办公条件整体档次。