城建资产拍卖、二手房市场冰火两重天

日前，城建资产拍卖再现冰火两重天，小户型受热捧，而大户型仍以底价成交或流拍。二手房市场同样呈现这种情况。因新建商品房供应侧重点不同，当前楼市分化仍在持续。

二手市场大致相同

城建资产拍卖某种程度上反映的是二手房市场的情况。

今年以来，我市共组织了7次城建资产拍卖会，成功拍卖房源234套，成交总面积37966.62㎡，成交总金额69118.47万元，以老城区及中央绿轴区域为主。下月，位于南塘住宅区、南浦住宅区、金川家园的61套城建住宅房源将对外公开拍卖，可谓密集上市。

在此前进行的城建资产拍卖会上，多数房源为大户型，除一些具有景观优势及教育配套完善的房源出现热拍外，其他大面积房源较多以底价、略高于底价成交，或者流拍，甚至一些大面积房源连续多次在拍卖会上均无人问津，呈现冰火两重天。

虽然城建资产属于一手房，但这些小区基本上属于安置房，早已交付，已有多年房龄，属于次新房 （详细信息），且由于部分安置户分到多套房源及存在改善置换需求等原因，在二手房市场上流通较多。因此，城建资产拍卖某种程度上反映的又是二手房市场的情况。

在当前二手房市场上，此类次新房同样存在冰火两重天现象。其中，城市核心区范围内90㎡以下带电梯房源以安置房为主，除部分楼层较低的房源外，已取得产权证的房源多数在25000元左右/㎡，个别在教育配套、景观资源占优的房源接近甚至超过30000元/㎡，此类房源在去年楼市复苏后出现明显上涨现象。然而，大面积户型除具有优质教育资源、景观资源的房源外，多数在20000元/㎡内，许多房源仅15000元左右/㎡，因地段等因素也存在一些差异，而这些房源在去年楼市复苏后并未出现明显上涨，多数仅为止跌，甚至个别房源仍需通过降价才能推动交易。该现象与城建资产拍卖结果所反映的情况相一致。

城建资产冷热不均

上月底，市区迎来一场城建资产拍卖会，市区锦春大厦、壬子巷大厦、瑞霞公寓等楼盘的52套城建住宅参与拍卖。最终，47套房源以高于或等于起拍价被成功拍卖，其余5套房源因无人报价而流拍。这些城建住宅成交总价超过1亿元，成交房源的每平方米均价为20084.54元，平均溢价率10.76%。

这些城建住宅分别位于方正大厦 （详细信息）、瑞霞公寓、芳景大厦、珠冠大厦、百里大厦、百榕大厦、石坦大厦、复兴大厦、都市花苑、荷花路342号、锦桂大厦、壬子巷大厦、锦春大厦等13个小区，均位于老城区。这些城建住宅房源户型面积为35.75-307.96㎡，起拍楼面价为13048-20315元/㎡，最低起拍总价为47.59万元，均为一手现房，产权清晰，首付30%起，可按揭贷款。

经过现场竞拍，47套房源以高于或等于起拍价成交，成交楼面均价为13048.12-27315.71元/m2，成交均价20084.54元/m2，溢价率0-48.27%，平均溢价率10.76%，可谓有冷有热。除上述房源外，位于复兴大厦、都市花苑、荷花路342号、锦桂大厦、壬子巷大厦的5套房源均无人报价而流拍。

与今年前几次城建资产拍卖推出的房源相比，本次推出一些小户型，受到不少市民关注。据了解，19套90㎡内户型，分别位于方正大厦、瑞霞公寓、芳景大厦、珠冠大厦、锦桂大厦。其中，瑞霞公寓共推出10套房源，面积段39.52-57.11㎡，均为小户型。这些房源全部成交，每平方米均价23761.81元，平均溢价率21.36%。而以底价或略高于底价成交的房源，以及流拍房源，均为144㎡以上大户型。

供需关系影响市场

去年以来，温州楼市整体呈现复苏迹象，主要体现在新房，二手房市场领域尤其是次新房与老房子，仅限局部热，并未整体带动。业内人士指出，市场热度由供需双方决定，新建商品房加大供应确实对二手房市场有冲击，不急住的购房者更侧重于购买新建商品房，而其供应的侧重不同也导致楼市分化将持续进行。

在老城区，90㎡以下带电梯房源以安置房为主，区域地段繁华、生活便利，同时均有电梯，适合作为刚需住房、单身公寓及用于老年人居住，具有较大的市场需求。由于老城区地价较高，新建商品房几乎没有小户型，小户型主要集中于安置房，具有一定的稀缺性，中介机构挂牌的房源数量也比较有限。因此，老城区的带电梯小户型房源成为卖方市场，购房者不得不通过二手房市场购买，即使小区品质一般，户型利用率不高，没有拓展面积，甚至南北不通透，依旧受欢迎。

但大户型的命运就完全不同了。当前由于大量改善型新建商品房上市，已存在较大的竞争，相比之下大户型次新房在房龄、小区品质、车位比、户型设计与利用率、智能化管理等多方面均存在明显劣势。而大户型更有利于开发商对产品的升级改造，具有更大的操作空间，导致产品的更新换代更加频繁。而原先大户型的住户普通经济水平相对较好，投资意识、资产保值意识较强，在楼市产品不断更新换代的情况下，改善购房需求不断被激发，纷纷加入“卖旧买新”，增加了供应量。再加上大户型总价较高，不少购房者难以承受，需求相对较少，因此形成买方市场。

相对而言，具有优质教育资源、景观优势的，以及小区管理维护较好的大户型房源，成交情况相对好一些，而随着改善型需求不断入市，部分大户型房源将加快成交。