2016全国楼市先扬后抑 租赁市场相对平稳

2016年已步入尾声，全国楼市也随着冬天的来临进入了降温季。

2015年330新政以后，在一些列利好政策的刺激下，大量购房需求涌入市场，全国楼市由冷转热，逐步复苏、升温，并一直延续到了2016年三季度。

先扬后抑 两轮爆发引发政策由局部收紧转向全面收紧

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，纵观2016年过去的11个月，全国楼市整体呈现出了先热后冷、先扬后抑的发展趋势。楼市政策基本也是先松后紧，并从局部收紧走向了全面收紧。

政策宽松 一线升温 首轮爆发

降准、降息、减税、信贷放松等诸多普惠式政策的刺激下，2016年一开始全国重点城市楼市就进入了快速升温状态，一线城市尤甚，即使是春节也未能暂缓这一趋势。最终，楼市在3月达到高点，北京二手房交易当月突破3万套，创下了近三年之最，上海、深圳也是量价齐升，涨势惊人，楼市出现了今年的首次爆发。

一线降温 二线补涨 政策局部收紧

一季度后，前期高热对有效需求的大量消耗使得市场后续开始出现乏力。同时，楼市触顶引发了市场对政府出手调控的担忧，上海、深圳也相继出台了沪九条、深六条，政策收紧初现端倪，楼市降温趋势显现。北京虽未出台政策，但环京区域也有所动作，最终，一线城市在二季度开始降温，房价涨幅明显收窄，市场心态也有所冷静。

不过，以厦门、合肥、南京、苏州为代表的部分二线城市则在此期间接过了一线城市的接力棒，楼市升温明显，房价涨幅甚至赶超了一线城市。为遏制这一趋势，合肥、厦门等地开始酝酿新政，局部收紧了楼市政策。

恐慌蔓延 全国普涨 二轮爆发

就在部分城市局部收紧政策之时，市场心态却发生了反复。进入二季度，由于担心政府调控，市场心态原本有所冷静，房价涨幅也在收窄，但是，几个月后，购房者发现房价上涨的态势并未改变，再加上部分城市地王频出，于是市场心态开始松动，担心房价会继续上涨的人们纷纷再次涌入市场，楼市二次爆发就此形成。及至9月，全国楼市再次触顶，北京二手房交易量也在年内第二次突破3万套。除北京外，其他重点一二线城市的市场交易量价也再创新高。

分城施策 首轮调控 楼市降温

为稳定楼市、降低热度、平抑房价，十一前后，全国二十余城密集出台楼市调控新政，从限购、限贷、土拍供应、市场管理等多维度全面收紧了楼市政策，全国楼市在经历18个月的增长周期后，在政策全面收紧的市场背景下，开始进入新一轮的降温周期。北京、深圳等在此轮调控中力度颇大的城市市场交易量明显下滑，房价由涨幅收窄转为回落，调控政策立竿见影。

二轮加码 聚焦货币 降温扩大

经过一个月的调控后，因政策力度不一，部分城市的调控效果并未到达预期。于是，自11月中旬起，深圳、杭州、武汉、南京、上海、天津等城市再度加码调控，并将调控聚焦在了货币政策之上。由于货币政策相比其它政策更加直接、更加有效，可以预见，未来全国楼市还将进一步降温，除了交易量下滑，还会有更多城市的房价开始下跌。

土地交易、房屋交易市场火热 租赁市场相对平稳

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示：地价、房价相互推动之下，过去的一年半时间里，房地产土拍市场、买卖市场持续火爆，租赁市场虽有国家“购租并举”战略的支持，热度却并未有太大上升，租金涨幅远不及房价，而租金的投资回报率也持续下降。

高价地频现 多地交易量创新高

从2015年到2016年，全国一二线城市高价地频出，溢价率不断攀升。在高地价的推动下，新房市场整体豪宅化趋势加重，尤其是北上深等一线城市，新建商品住宅越来越高端化，供应结构失调。但在市场大热的带动下，2016年全国豪宅以及新房的交易量都有显著增长，而豪宅交易的增多也在结构上进一步拉升了新房价格。

二手市场则更为火爆。目前全国一线城市及部分重点二线城市的楼市都已经进入了存量房时代，北京的二手房交易量与新房交易量目前基本维持在2：1到3：1左右。因此，在本轮市场增长周期中，全国多地二手房交易大增，创历史新高，北京更是仅用9个月就突破了20万套，超过了2015年全年的交易量。

租金涨幅缩小 租赁区域向郊区移动

相比之下，租赁市场则显得更为平稳。以最典型的北京市场为例，2016年的交易量、租金价格都依旧循着往年淡旺季的规律在起伏涨跌，完全没有买卖市场的高热。

胡景晖表示：事实上，近几年北京的租金涨幅都不大，始终维持在个位数，远远不及房价的涨幅。这主要是因为近远郊区的交通配套越来越完善，尤其是地铁。加上丰台、通州、大兴、房山、昌平、顺义等区域城市规划好、建设好，房源越来越多，质量也不差，医疗、教育、生活、娱乐等配套也越来越完善，但租金价格却相对更低。因此，更多的租赁人群开始选择这些区域，并拉低了租金的整体价格。

但租金价格的低涨幅也使得租房相对卖房的投资回报率变得越来越低。伟业我爱我家集团数据显示，2010年以来，北京的租金年投资回报率持续走低，目前已降至不足1.2%。对近期北京土拍中100%自持当“房东”的开发商来说，如此低的租金回报率将对其前期的经济测算、产品设计，到中期的运营出租管理，再到后期的资本市场退出，都将带来巨大挑战。