京12月首周4项目取证过关 楼市量缩价稳

上周纯商住宅4项目预售，试水成功再加推

据亚豪君岳会统计数据显示，12月伊始北京住宅市场即有4个纯商住宅项目取得预售许可，分别为天润香墅湾1号、北科建泰禾丽春湖院子、翡翠长安以及景粼原著，4个项目共新增预售许可682套。而11月全月也仅有7个纯商住宅项目取得预售许可，预售套数684套。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，目前积极入市的多为近期试水成功项目。其中翡翠长安首期为9月下旬入市，随之未来的调控并未对其后续签约产生太大影响，截止目前首期入市产品网签率已超过八成；景粼原著项目为调控后首个取证纯商住宅项目，取证价格最高超过13万元/平米，截止目前已实现签约18套；而北科建泰禾丽春湖院子11月入市更是在开盘当天即告售罄。

调控后北京商品住宅成交的下滑很大程度上是源于供应的减少，而从入市项目的市场接受度来看，需求并未完全沉寂，尤其是中高端住宅领域。郭毅认为，一方面中高端需求受资金挟制的影响相对较小，也更易通过卖旧买新来解决资金和购房资格的问题；另一方面从土地供应趋势来看未来新增住宅多位于远郊区，且以中小户型为主，大户型、高品质的产品将更趋珍贵稀缺；除此之外，中高端客群除了追求面积改善，对于品质改善的要求也很高，而二手住宅虽然选择面大，但与新房相比，无论是产品品质还是后期的服务，均相差甚远，上述三方面的因素成为调控后中高端需求继续出手的主要原因。

12月首周成交持续低迷，价格依然坚挺

据亚豪君岳会统计数据显示，12月首周(11月28日-12月4日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共成交1416套，环比减少10套，成交面积15.52万平方米，环比增加32%。

而从11月数据来看，11月北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交6141套，成交面积67.91万平方米，环比分别减少29%、30%，同比也分别减少15%、11%。与此同时，11月北京商品住宅成交均价为37959元/平方米，环比上涨7%。

亚豪机构市场总监郭毅认为，自11月份开始，北京商品住宅成交市场已逐渐进入深度低迷周期，而受到此轮调控政策长期延续性的影响，预计12月份成交情况将持续低迷。不过从价格走势来看，收紧调控尚未对价格走势产生绝对性影响。以往在遭遇收紧调控之后，项目较多并且体量较大的开发商为缓解资金压力，会率先启动调价，带领市场进入降价周期，但近年来受到自住房等保障性住房挤占之后的土地市场新特征，使得这一规律难以再现。

以2016年出让土地为例，仅7宗土地包含纯商品住宅用地，纯商住宅规划建筑面积合计42万平米，项目规模最大10万平米，最小仅1.6万平米。资金足、土地少成为目前房企所面临的共同问题，而项目少、规模小则成为未来新房市场主要特征，受此影响，未来新房市场价格将持续坚挺。