资管计划叫停 房企融资入寒冬

16个热点城市住宅地产类资管计划将被叫停备案，这将斩断房企输血热点城市项目资金的又一渠道。这意味着，在银行、信托、债券市场等房企融资渠道被收紧之后，资管类产品给房企输血闸门也被关闭。

涉及到的16个热点城市包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都。

接受和讯房产采访的多位业内人士表示，政策对于券商和基金子公司的资管计划业务影响会非常大。而且暂停备案指向明确，这次政府釜底抽薪的决心比前几次要大得多。

“在银行、信托、债券以及资管计划融资等受限之下，明年房企融资渠道将进一步收紧，尤其是在市场去化缓慢之际，房企明年对配资的需求会更强烈。”亿润投资集团一位投资人士说。

穿透式审查

这份由中国基金业协会酝酿的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(简称《规范第4号》)明确不予备案的资管计划方式包括但不限于：

委托贷款，嵌套投资信托计划及其他金融产品，受让信托受益权及其他资产收(受)益权，以回购、第三方收购、对赌、定期分红等明股实债方式受让房地产开发企业股权和其他投资方式。

同时要求，私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式向房企提供融资，用于补充流动性资金或支付土地出让价款；不得直接或间接为各类机构发放首付贷款等违法违规行为提供便利。

目前，证券期货经营机构私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目的融资模式主要是直接发行募集产品参与融资项目，或是为银行、私募等资金扮演流向房地产企业的牌照“通道”。

在近期监管层针对该业务的市场摸底中发现，证券期货经营机构私募资管产品投资房地产市场规模在三类机构资产管理总规模中占比并不高，但资金来源以银行为主、通道业务占比高、项目集中于热点城市等特征显著，这就与落实房地产调控工作的整体目标存在一定差距。所以，这成为资管计划被纳入监管之列的重要原因。

据中国证券投资基金业协会人士表示，监管思路将以分类对待、统一规范、平稳过渡为原则，根据相关房地产调控政策导向，在房地产项目所在地、项目性质、资金用途等方面区别对待，重点关注私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于补充流动资金或支付土地出让价款等行为。下一步新设立的私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目应当符合规范要求，不符合要求的存续产品，不得新增投资项目，合同到期后应当予以清盘，不得续期。

接受和讯房产采访的一位地产私募基金人士表示，从监管条例看，指向明确，主要是热点城市的住宅类项目，但对旅游文化类、工业用地等项目并没有明确管束，这类项目受影响比较小。在具体的执行过程中，也可能有项目会通过健康、养老、文化、旅游等名头整体包装做母基金池，变相违规输血住宅类项目。

不过，针对可能存在的躲避监管问题，此次监管层对房地产融资项目可能存在的嵌套、套利行为提出了穿透式审查要求，要求资产管理人应勤勉尽责地履行向下穿透审查底层资产的义务。即通过层层穿透，确定最终的投资方向符合要求。

继续加码？

在业内人士看来，此次《规范第4号》文件主要是针对证券期货经营机构私募资产管理加强监管，是否会加码到私募基金管理人开展的私募股权基金投资房产业务并没有清晰的界定。

长富汇银投资基金管理公司执行总裁杨明伟表示，“目前的界限并不清晰，未来还要看监管究竟如何规范。目前看，如果对证券期货经营机构资管计划设限，反而为私募股权基金发展提供了空间。”

鼎信长城一位投资总监也对和讯房产表示，这些措施会倒逼券商资管转做一些股权业务，但股权业务对主动管理要求会更高，风险更大，以往券商资管做得比较少，短期内要做难度也比较大。

“目前这些措施主要针对券商和基金子公司的资管计划备案暂停。私募股权基金是做基金备案，目前看不受影响，但也同属于证监会监管序列，不排除政策会进一步加码延伸到私募股权基金。”上述人士说。