政策不摇摆 楼市才能“稳”

要保持房地产市场平稳发展，必须将曾经有效且再次初显成效的调控政策进行到底。要允许并容忍房地产增速回落乃至下降给经济发展带来的暂时影响，绝不能因影响速度而在政策上出现反复。

近些年，楼市颇受各地百姓关注。日前召开的中央经济工作会议强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，随后召开的全国住房城乡建设工作会议也明确了2017年楼市的发展方向，强调要确保房地产市场平稳健康发展。其实，无论从宏观经济发展大势着眼，还是从当下行业及市场变化的阶段特征把握，“稳”都有望成为2017年房地产市场发展的主基调。

2016年，宏观经济运行的突出特征就是“稳”；中央经济工作会议更是明确提出，2017年经济工作的主基调是“稳中求进”。这都为房地产业的稳步发展创造了有利的宏观环境。2016年，国内房地产业分化态势更加明显，中小城市仍需要加紧去库存，一二线很多城市的房价却大幅上涨。在因城施策的调控政策作用下，热点城市楼市出现降温，各城市新建商品住宅价格环比涨幅在收窄。根据经济运行规律，如果环比持续下降，在翘尾因素结束后，同比下降是必然趋势。所以，如果目前各城市新建商品住宅价格环比下降的趋势能够延续，一二线城市房价在2017年实现同比下降、或至少告别暴涨模式并逐步企稳，是合乎逻辑的。

笔者认为，要想保持房地产市场稳定发展，必须做好以下几方面功课。

首先，确保相关调控政策的连续性和一致性。纵观我国房地产市场发展历程，既有相对平稳发展阶段，也有起伏跌宕时期。而无论一二线城市的价格暴涨，还是三四线城市的库存积压，其根本原因在于过度依赖土地财政、偏离住房居住属性两个方面。因此，要保持房地产市场平稳发展，必须将曾经有效且再次初显成效的调控政策进行到底。要允许并容忍房地产增速回落乃至下降给经济发展带来的暂时影响，绝不能因影响速度而在政策上出现反复。

其次，应通过调研摸清市场供需现状。具体来说，通过普查或专项调查摸清房屋存量、在建中的增量及与人口的对应情况，从而更加有效地因城施策。对确实存在供需缺口的城市，可以结合城市区域及人口规划，将城市改造、旧房更新与商品房(资料、团购、论坛)建设结合起来，并考虑适当增加土地供应；对确实供大于求的城市，应结合城镇化进程和产业结构调整进程，适当降房价积极去库存。

再次，加强住房市场的监管与整顿。要长期坚持住房的居住属性，在通过严格限贷、弱化杠杆作用的同时，加强对房地产市场的日常管理和检查，及时查处中介、开发商的违规行为；对首付贷、场外配租等违规行为，要发现一起查处一起，加强监控，严防炒房资金以非法形式回流楼市。

最后，要认真研究并推进房地产税试点工作。根据房屋拥有情况，在保有环节征税，将有助于控制投资投机性购房甚至调节贫富差距。但考虑到一二线城市房价及与居民收入之比已达到很高位势、70年使用权后续事宜有待进一步明朗、三四线城市去库存压力仍较大等现实因素，可考虑率先在一二线城市扩大试点，保有环节征税的起征点可较高、销售环节对第二套及以上房屋的征税力度可相对较大且逐级递增，以重点抑制炒房、同时适当保护改善性需求。