大城市“类住宅”往何处去

上海暂停“类住宅”项目网上签约，并全面清理、规划在建和在售项目，撕开了大城市供地乱象和困境的一角。一边是急切的住宅需求，但京沪深近几年宅地供应年均下滑30%左右；一边是服务业对GDP贡献高达70%，而占存量建设用地近50%的却为难以盘活的工业闲置用地；商办用地建设大量配套严重不足、安全隐患突出的“类住宅”乱象，已严重影响大城市供地。

从2017年开始，我国大城市供地政策出现了新变化：供地与人口流动在空间上匹配，人口流入多的城市增加供地，这与过去大城市“一刀切”地缩减供地并以此作为人口控制工具完全相反；增加住宅用地比例，契合人口净流入、就业率高的第三产业大发展趋势，这意味着要减少非住宅用地；盘活存量用地，即新增用地减少，空间需求转向存量二次开发。

国家划定大城市边界，批复缩减新供地的城市总规，并非抑制大城市空间需求，而是倒逼主政者转向存量盘活，释放低效产业和商办用地。问题是，产业讲究积聚效应，依赖人口聚积，商业讲求商圈培育，背后则是购买力在支撑。因此，即便建起了高楼、园区，但招商、商家入驻率远低于预想。深圳每个旧改片区都要配套商办，即便中心区的商办综合体，二楼以上不乏大量空置，外围商业办公空置已成常态。因此，为提振开发商积极性，回笼资金，捆绑建设部分可销售的“类住宅”(酒店式公寓和商住房(资料、团购、论坛)等)已成普遍现象，由此造成城市功能和空间结构混乱，生产和生活性交通交叉，城市病积重难返。

上海此次叫停的146个类住宅项目，多位于嘉定、松江、浦江等城市外围。已启动“商住房”限购，全面叫停新批商住项目的北京通州，更占据全市商住房销售30%的份额。2011年以后，大城市启动住房限购政策，房价地价快速上涨，“类住宅”成为突破限购、分流需求的出口。2012年至2016年，上海共出让691块经营性用地，“类住宅”地块359块，占比52%。2004年，深圳“类住宅”在商品房(资料、团购、论坛)成交中仅占4.5%，2015年升至11.5%，2016年升至17.8%。由于商办地价低于住宅地价，加上没有教育医疗等公共配套，“类住宅”销售价格(包括租金)仅为同类商品住房价格的60%(深圳为80%)。同时，大城市房价暴涨，刚需、被限购的外来人群购房需求、投资需求大规模暴发，“类住宅”不限购、低总价的优势特别突出，销售端异常火爆。

2015年至2016年，深圳商务公寓等“类住宅”成交量比2013年至2014翻了一倍，相当于2010年至2013年的5至6倍。2016年，深圳“类住宅”价格达每平方米52700元，比2015年上涨了10.9%；北京“类住宅”2016年全年成交6.8万套，比2015年增长了196%，接近全年普通住宅成交的1倍，占商品房成交总数的60.1%，成交均价达每平方米2.9万元，比2015年上涨了14%；上海商住房成交275万平方米，同比增长145%，商住房销售均价2.57万元，同比增长23%。

近年来，顺应创业创新潮流，工业用地上建设可分割出售的创新型产业用房、创意园区用房。部分城市手握工业用地，不愿支付转住宅的高额补缴地价、不愿补足配套的国企和园区最积极，“类住宅”还在衍生。还有，为盘活存量低效商业用地，培育租赁市场，2016年国务院出台文件鼓励商业用地改造为租赁住房，开发商打着租赁的旗号，尽享政策红利和漏洞，可那些“以租代售”业务表面是机构化租赁，实则是“类住宅”的另类开发和销售。

2017年及未来，盘活存量用地是房地产市场的主题，也是楼市供给端的重大变化、长效机制建设的重点内容。但“类住宅”碎片化穿插于工业和商办，未来将相继进入供应和入住阶段，一旦规模化已形成事实，大城市盘活存量和增加宅地的新策很难落地。据此，土地用途管制和规划上的体制改革及机制创新亟待全面推进。首先，控制地方政府基于短期固定资产投资和税收考量的低地价招商，避免低效工业屡屡登堂入室、综合体遍地都是，避免随后变相发展房地产业，“子产业”大过“母产业”的乱象，掐断“类住宅”生存空间；其次，新兴产业要从“落地”变为“落房”。地方政府给予新兴产业扶持是必要的，但要从土地支持转为办公空间支持，避免新兴产业利用多余用地发展房地产；再次，存量工业用地很多集中在市中心，盘活的经济和社会价值很高。要以地均产值、就业人口为刚性指标，建立划拨类工业用地和园区腾退红线，触及红线的工业用地和园区一律由政府收回，实现园区集中化、集约化；最后，以土地出让净收益全部用于公共服务设施供给为切入，加快推进低效工业和商业片区转作住宅片区的规划调整，降低存量用地盘活成本，增加住宅用地有效供应。