一二线城市土地市场降温 地块成交溢价率明显降低

2月21日，上海金山区迎来三宗住宅用地出让，地块分别为位于枫泾镇、金山新城以及工业区。三宗地块共有10位竞买人申请竞买，最终由北京建工、上海建工以及华纺和城地产分别竞得，总成交价为33.9亿元。

值得一提的是，除金山新城地块有七家开发商竞价之外，其他地块均只有一家开发企业竞价，最终金山新城以低溢价成交，其余两宗地块则以底价成交。

《经济参考报》记者了解到，春节前后随着地方楼市调控政策持续落地，各地针对土地市场的政策呈现收紧之势。在此背景下，去年火爆的土地市场明显降温，一二线城市普遍告别此前的高溢价率，进入低价模式。

2月17日，上海临港南汇新城出让三宗宅地，总出让面积约16.6万平方米，总起始价约41.87亿元。最终，三宗地块接近底价成交，溢价在1%左右，总成交额约42.3亿元。

2月16日，北京土地市场迎来春节后首次土地拍卖，当日共有两宗房山良乡镇住宅用地进行出让，吸引了中粮、石榴集团、碧桂园等八家房企及综合体参与竞争。最终，两宗地块分别被“中海、首开、保利、龙湖联合体”和“金地、旭辉联合体”竞得。土地总价分别为23.25亿元、18.1亿元，溢价率仅为10.71%与9%。

亚豪机构市场总监郭毅认为，节后土地市场“遇冷”，原因之一是受到拍地主体变动的影响。“近期越来越多的房企在拍地过程中组成综合体，四至五家组合成一个综合体并不少见，大型综合体的出现避免了在拍地过程当中产生过多‘内耗’。”他说。

“大部分热点城市土地成交溢价率明显降低，比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年平均水平。除少数热点城市外，整体土地溢价率有所平稳。”中原地产首席分析师张大伟认为，北京、上海等一线城市最近成交的几宗地块基本接近零溢价率，“这体现了严格调控政策下，土地市场开始明显降温”。

中原地产研究中心统计数据显示，1月全国土地市场相比去年四季度继续降温，成交总价超过10亿元以上的单宗地块合计61宗。超过10亿元的地块中，溢价率超过100%的只有17宗，这部分高价地主要分布在合肥、南城等城市。

张大伟分析称，去年年底各地陆续出台的严厉的调控政策，不仅开始在住宅市场发挥作用，也正在深层次地影响土地市场。尤其是一些一二线城市，分别针对土地市场出台了有针对性的收紧措施，对抑制高价地起到了关键作用。

2月13日，天津市公布土地出让新机制：当挂牌竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，竞报自持面积等；若竞报自持规划商业建筑面积达到上限时，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段；对竞报自持商业建筑、自持住房建筑，不得办理销售许可，不得分割转让、分割抵押。

在天津之前，北京、上海均出台了类似政策，进一步收紧土地市场的出让机制，以抑制高价地的出现。张大伟进一步分析表示：“南京等城市也在土地出让过程中设置了最高限价等措施，在这种情况下，热点城市土地成交的溢价率陆续出现降低。”