从营收大涨，负债大降，看底层的金科红

“三道红线”绿档是什么意思?还得从“当红不让”的金科红说起。

国庆中秋双节能卖多少呢?“当红不让”的金科，答案是130亿，比去年同期增长50%。

根据中指研究院相关数据，而在刚刚过去的10月，金科实际销售额则是达到150亿，远超金科去年同期水平。

10月29日，金科股份发布三季度报显示：销售规模保持稳健，公司及所投资的公司实现销售金额约1,463 亿元;销售面积约1,462万平方米;实现销售回款约1,435亿元，回款比例高达98%，三季度报显示回款率达到远超同行的98%。

当红不让的金科有多红?以重庆为例，截止10月29日，金科主城项目，实现销售16323套，成交金额超160亿;金科区县项目已经爆卖20248套，成交金额99亿元。主城+区县约260亿的销售业绩，考虑此前销售情况，金科极有希望在2021年继续保持重庆房企销售金额的第一名。

行业调控持续深入，市场环境也迅速变化，金科始终坚持“一稳二降三提升”的经营策略，主动优化财务结构、压降有息负债规模，积极抢抓销售回款，充分重视现金安全，果断聚焦经营质效，稳步推进公司可持续健康发展。

金科股份三季报显示，公司资产总额为3,943.71 亿元，较上年末增长3.47%;资产负债率降至80.10%，较上年末降低0.62个百分点;经营性现金流净额74.31亿元，同比增长569.77%;公司“三道红线”监测指标持续满足“绿档”。

要降三道红线，是不是“卖房积极+拿地躺平”就行?

不拿地，顶多一时间的红，没办法恒久、可持续的红。为此，对于“拿地躺平”，金科选择了说不!

今年前三季度金科就新增土地47宗，总建筑面积1,313万平方米，计容建筑面积990万平方米，土地购置合同金额387亿元。

高质量投资拓展的背后，需要强大的土地获取能力作为支撑，金科坚持通过多元化拿地模式，获取优质土地资源。通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积达到583万平方米，占比59%，这一比例在上市房企中很少见。

今年5月，南京秦淮区的优质地块，总价21.2亿、楼面价37022元/㎡，金科势在必得并成功拿下，目前这个叫玖樾印象的项目，即将成为金科又一头现金奶牛。

高质量的“补货”之后，据半年报公布的相关数据，金科可售面积超过7300万平方米，能满足未来3年的发展需要，“手中有粮、心中不慌”，金科的红，是恒久可持续的红。

开过车的人都知道，四驱车肯定比两驱车要稳。而金科股份，两年前就开始了四驱的布局。

为呼应以用户为核心的“美好你的生活”理念，金科从原有的“地产+服务”双核驱动战略，进一步升级到“四位一体、生态协同”战略，即坚持“精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，并在此基础上进一步整合产业链生态圈”，组成多元化协通发展路径。

四驱车的好处，就是偶遇路面湿滑某一个轮胎动力不足时，其余三个轮胎仍然有持续源源不断的动力，推动车辆平稳向前。

以金科产业为例，目前已经成功跻身中国产业园运营20强。半年报数据显示，金科产业已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏、河北等14个省份22个城市，累计开发运营管理项目28个，面积超1300万平方米。打造了以长沙科技新城、重庆两江健康科技城、成都青羊总部基地、山西智慧科技城等为代表的一大批标杆项目。

而在生活服务板块，金科旗下控股子公司，金科智慧服务集团连续6年蝉联中国物业服务企业综合实力十强，连续6年保持中西部市场占有率第一，并于去年11月17日在香港联交所上市，形成了金科重要的“A+H”双上市平台。

在重庆，金科其多元化战略也持续加码，先是收购金开大道的爱琴海购物公园，完成爱琴海商业项目在重庆、昆明、慈溪的品牌落位;然后位于照母山的金科中心·悦FUN与五星级的金科大酒店，在中秋节同时开业，打造城市高品质消费目的地，多元化战略再迈出坚实的步伐。

房产调控持续深入，市场上也有一些对房地产行业不看好的声音，对以房地产为主业的公司不看好的声音。不过，金科对自己的未来发展，却是充满了信心：

7.9元/股以下，都算低估!

在已经多次回购公司股份的情况下，7月12日，金科召开的第十一届董事会第九次会议，审议通过了《关于公司以集中竞价方式回购部分社会公众股份的议案》，金科将以集中竞价交易方式，使用自有资金回购公司部分股份，回购股份价格不超过人民币7.90元/股，回购股份的资金总额不低于人民币5亿元(含5亿元)，不超过人民币10亿元(含10亿元)，回购实施期限为自董事会审议通过回购股份方案之日起12个月内。

进度上，11月1日晚金科股份发布了关于回购社会公众股的进展公告，根据公告所示，金科股份在披露2021年第三季度报告后的次一交易日，就立即实施了股份回购。截止目前，金科股份已通过回购专用证券账户，以集中竞价交易方式累计回购股份数量合计40,997,900股，约占其总股本的0.77%，交易总金额183,089,784.40元（不含交易费用）。

数字看起有点长，我们简单总结一下：

金科本次回购股份在5-10亿之间，目前回购了约1.8亿，只要金科股价在7.9元/股之下，金科都还要继续对自己买买买，证明了什么?

金科对自己未来的发展，充满了绝对的信心!

观察：

红—持续红—持续稳定的红

什么样的房企，在当下是值得信赖的?

三道红线居高不下的，在调控越发深入的背景下，自然有风险，一不小心碰到个烂尾，一辈子的血汗钱就打水漂。

业内有一个看法，目前就是央企负债率低，央企最稳健。

这个也对，不过，却是忽略了另一类企业：

产品力突出、销售长红、负债持续降低、并且有可持续发展动能的“稳健类民营企业”。比如今天的主角金科股份，从“地产+服务”的双核驱动，升级为“四位一体、生态协同”的多元化稳健发展集团；而在这个过程中，通过“产品红+销售红”，坚持降负债、调结构、做长期主义者，我们仍然可以相信：

金科红，金科可以持续稳定的红。