一线楼市或强势反弹 房企将加快去库存步伐

  中国人民银行决定，自5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。同策咨询研究部总监张宏伟对和讯网表示，三次降息两次降准之下楼市分化特征将更加明显，房企要把控好去库存的“窗口期”，购房者则需把控好短期红利带来的购房“窗口期”。

　　三次降息两次降准之下楼市分化特征将更加明显

　　在三次降息两次降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情;二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市，而15月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间;对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。

　　一线城市及部分二线城市下半年楼市将买涨不买跌

　　本次降息之前，央行已经两次降息两次降准、各地救市政策等利好频发，为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”，但就从二季度以来楼市表现来看，尽管救市政策出了好几轮，市场就是没有什么反应，或者有反应的城市仅为一线城市及少数二线城市。 “救市”政策很难起到促使市场规模化放量，政策的效果不会很明显，对于供地量偏大与库存量偏大的二线城市、大部分三四线城市上述特征会表现更加明显。从上诉角度来看，央行有必要通过降息进一步刺激楼市复苏和好转，通过楼市基本面的好转拉动宏观经济增长，防止未来经济走向通缩。

　　本次降息之后，对于楼市来讲，在央行降息等政策叠加刺激之下会出现一波入市的行情，市场信心将进一步提升，尤其是原来在“330新政”等政策刺激之下，对于已经呈现出基本面复苏的态势的城市来讲，比如北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，本次降息之后，购房者成本继续降低，楼市需求进一步激活，上述城市楼市接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事情，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于上述一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲，本来下半年会预期会涨价或买涨不买跌的现象或提前来临。

　　而对于供地量偏大与库存量偏大(库存去化周期在15个月以上的城市)的二线城市、大部分三四线城市而言，由于降准降息、“330新政”等政策叠加的推动作用，这些城市也将加速去库存，这些城市的库存去化周期将进一步缩短。从今年下半年预期来看，当前库存去化周期在15-20月之间的城市预计库存去化周期将回落至15个月以下，短期市场基本面将回归合理。其他城市尤其是库存去化周期在20月以上的城市则仍然面临去库存的压力。

　　房企要把控好去库存“窗口期”

　　对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好两次降准三次降息之后的跑量去库存的“窗口期”，增加上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面;其次，调整并优化库存结构，积极去库存，不要恋战(期待房价再次快速上涨，或继续博弈市场，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，因为楼市已经进入下半场，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会)，尽快实现销售业绩回升;第三，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。

　　购房者要把控好政策短期红利

　　张宏伟认为，对于购房者来讲，显然，应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机。简单来讲，购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好本轮两次降准三次降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。