“学区房”已然成为热点

  在近期热播的电视剧《虎妈猫爸》中，赵薇饰演的妈妈毕胜男为了孩子接受更好的教育，背上巨额贷款后如愿买到了“学区房”，但一年后，孩子的名字却并未出现在重点学校的招生名单中，原来新政策规定需要居民落户满两年才具备入学资格，各种努力无果后，毕胜男只好让孩子晚上一年学才得以进入“第一小学”……这样的场景或许马上就要真实地发生在我们身边。从5月1日起开始执行的温州学区房新政已经让很多家长没法淡定，因为多所家长心目中的“名校”要求“同一套房产三年内只能有一户家庭子女就读同一所学校”，受新政刺激，所谓“名校”旁边的学区房价格“噌噌”往上涨。5月10日下午，在位于市区白鹿洲公园2号楼的“城市金融会客厅”内，本报联合农行大南门支行、平安易居房产举办的“学区房热点暨房贷政策解读”讲座吸引了好多焦心的“虎妈猫爸”。

　　房产中介提醒：“2015年8月31日”是购房时间节点

　　“在温州市实验中学、温州市南浦实验中学、温州市第二中学三所学校辖区内，新购房建筑面积在20平方米以上、60平方米之内的，必须达到居住三年以上的要求，即居住时间不得迟于2012年8月31日。上述三所学校和温州市实验小学被要求‘同一套房产三年内只能有一户家庭子女就读同一所学校’，并且采用‘老人老办法，新人新办法’。”平安易居南门店店长周蓉已经做了七八年的学区房，她为“虎妈猫爸”们对新政进行了具体解读。她表示这里的“三年内只能有一户家庭子女入学”是以“户”为单位，不能片面理解为“一人就读”，也就是说多胞胎子女或者多孩家庭，比如离婚后家庭重组的，也是可凭同一套房产入学的。

　　周蓉告诉记者，近期购买学区房的客户基本以孩子明年要读书和三年后要读书的为主。如果今年孩子正在读三年级，三年后想进“名校”，那么产权证的过户时间必须在“2015年8月31日”前。按近期学区房的成交价看，5月1日新政出台后，短短十多天，上面提到的四所学校学区房价格每平方米平均上涨了1000元～2000元左右，其中以温州市实验中学周边学区房涨幅最大，60平方以上老房子的单价在28000～32000元之间，而在新政之前，实验中学片区80来平方米的房子价格在25000～26000元/平方米，符合三年之内没有小孩读过书的房子的身价可谓一夜暴涨。目前南浦实验中学学区房价格在17000～22000元左右，新政前后价格倒是浮动不太大。

　　“买学区房的家庭，最关心房子总价而不太在乎面积。比如20平方米的房子，如果单价是30000元一平方米，那么总价只需要60万元就可以让孩子读上学校，所以很多人宁愿买单价高、总价低的小房子，也不愿买单价低、总价高的大房子。”周蓉表示，她见过成交最快的学区房，上午房源刚刚登出，下午就成交了。

　　周蓉特别提醒买家，每年初中辖区的划分是8月份左右出来，小学则是6月底7月初，在购买学区房时，对于辖区的分界线一定要仔细研究，特别是三年后孩子就要入读的家庭，建议不要买辖区边界线上的房子。打个比方来说，株柏公寓处于温州二中学区的东边界限，株柏公寓的1-4栋是属于十四中辖区，5-9栋才属于温州二中。如果辖区有变动，买入学区房是以当年公布的辖区为准的。此外，对于如何判定所购买的学区房三年内是否有人就读这个问题，周蓉提醒家长可以通过查看原房东户口本，可判断三年内是否有需要就读学校的适龄儿童，当然买房人也要与卖方在合同中约定相关条款，以避免日后出现不必要的纠纷。

　　房贷专家建议：还清第一套再买第二套更轻松

　　5月11日“央妈”再度降息，对于正在焦头烂额找房子的“虎妈猫爸”来说倒是个利好，温州农行房贷专家张尹莉给要贷款买房的“虎妈猫爸”们算了一笔账。以贷款额100万元、20年期限为例，若采用等额本息的还款方式，降息前原利率5年以上为5.9%，每月需还款7106.74元，总支付利息为705617.65元；降息后最新利率5年期以上为5.65%，每月需还款6963.87元，总支付利息为671327.70元。也就是说，100万元、20年期限的房贷，降息后购房人总利息将少付34289.95元，每月少还142.87元。若采用等额本金的还款方式，降息前首月还款额为9083.34元，末月还款额为4186.35元，累计还息为592457.86元；降息后，首月还款额为8875元，末月还款额为4185.48元，累计还息为567353.71元，总利息减少25104.15元。

　　张尹莉表示，从去年下半年开始，楼市利好政策不断。如去年9月30日出台的房贷政策，对于未贷过款或贷款已结清的家庭，再购普通商品住房可享受首套房贷款政策，贷款最低首付款比例为30%，目前农行的房贷利率视客户偿还能力、信用状况等因素给予优惠。今年3月30日出台的二套房新政也很给力，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，目前二套房的利率为基准利率上浮10%。张尹莉建议“虎妈猫爸”，如果首套房剩余的还贷额度不高或者手头有余钱的话，可以将首套房贷结清后再购房，从而享受到贷款利率的优惠。

　　除了政策利好，张尹莉还向5年内有把握还清房贷的“虎妈猫爸”推荐了银行的创新还款方式——“气球贷”，该还款方式可享受到较低的贷款利率。打个比方，用户选择5年期的气球贷，前面59个月以贷款30年的期限来计算月供，第60个月需将贷款全部还清，贷款利息则按五年期利率来收取。“气球贷”适合具有提前还款意愿且有提前还款能力的优质客户。