叶维坚：“政策市”已将温州楼市从泥潭中拉出来

  近日经常有人疑惑地问:宏观经济低迷，楼市还凭什么能火？这话昭示了目前很多人看楼市的三个误区:

　　一是，经济差，楼市必差，从长期看也许是对的。但从短期看经济与楼市已成扛杆关系，经济需要楼市来撬动，正因为经济低迷，才要启动楼市来挺住经济，确保GDP的7%，显然楼市是经济的稳定器，经济有多差，救市就有多猛，楼市就有多好，若经济回升，楼市便要按供求关系的常态思维来决定了，所以要从危机中看到时机和先机；

　　二是，越救市，越颓废，之所以救市是因为楼市病入膏肓，没得救。殊不知，强势的政府，造就的是“政策市”，会扭转乾坤的。要看到本届政府救市的力度从某种角度看已超出释放4万亿的2009年，如5月11日的再次减息使5年期贷款基准利率降为5.65，公积金利率为3.75，已经跌破2009年历史最宽松时期执行的5.94与3.87的最低历史纪录。货币宽松政策没有已宽只有更宽，后续仍有降息降准推出。货币宽松与“购房补贴”等中央到地方的财税政策相得益彰，非让楼市全面启动决不罢休，这阵势绝不比前一波2009年的救市弱，所以听党的话跟着政府走，楼市需要相信政府这样的信仰；

　　三是，交易量上升，价格不会上涨。价格稳定只是一厢情愿的口号，只有价涨，才有量升，十几年楼市历史证明，量为价先，量变到价变，价是核心，买涨不买跌已是市场铁律，只有价涨，才会有量的爆发，才会达成政府的号召：“去库存”。

　　因此，我们要正确认识当前“政策市”对于市场的定向作用，楼市回暖在所难免，朗兆研究早在上个月已做出预测，温州楼市在历经了近40个月低迷后，会筑底成功，率先全国其他二、三线城市反弹出位。

　　那么从4月份的温州楼市数据就可得到证明。温州全市销售商品住房2222套，成交建筑面积28.92万平方米，同比上升35.59%，环比上升1.64%。温州市区销售商品住房766套，成交建筑面积9.09万平方米，同比上升28.52%，环比上升23.80%。全市二手住宅共交易3310套，同比上升25.66%，环比上升19.54%。成交建筑面积达到了38.91万平方米，同比上升23.74%，环比上升13.54%，创下了过去12个月内的新高。市区二手房交易1970套，同比上升45.71%，环比上升52.12%。目前市区新房库存有9337套，同比下降7.10%，按照前12个月平均销售面积计算，市区商品住房库存去化周期为12.3个月，远低于全省平均的29.3个月水平。

　　毫无疑问，从数据可以看出端倪，“政策市”已将温州楼市从泥潭中拉出来了，同时温州楼市的库存、供应增量远没有其他城市严重，“身体素质”还相当健康，因为近40个月连续超跌，现已消除了几年前由于投资投机的价格泡沫。从而观察到温州一些误跌至深的高性价比楼盘已经开始反弹，价格也出现近500至1000元的上涨，二手房东惜售现象开始出现。楼市预期将涨的紧张感已让购房者坐立不安，一些刚需族和改善者从4月份已开始陆续入市了。

　　但是，这波由政策推动的涨势，也一定会通过楼市的供求结构等本质差异而表现不一，像股票一样超跌的必先反弹，核心区位的必表现强劲，有规划前景题材的必持续走俏，当然一些边缘化的楼盘也会像垃圾股一样毫无生机。所以购房者要把握好“救市”政策红利带来的购房“窗口期”， 赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，“调仓换股”购买到性价比高的房子；开发商也应把控好跑量去库存的“窗口期”，应积极调整快速去化，不要期待房价再次快速上涨捂盘惜售博弈市场，因为楼市已经进入下半场，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，丧失去拿更优质的土地机会。