李嘉诚重整地产王国：望上市卖个好价钱

   华人首富李嘉诚今年年初公布长和系资产整合方案，为他完全退休进一步铺路。经过这次整合，李嘉诚的两家旗舰公司长江实业和和记黄埔掌管的房地产业务将合并到新公司——长江实业地产(简称：长地)，这意味着李嘉诚自1958年起一手打造的房地产王国终于整体亮相。

  长地将于6月3日在港交所开始交易，并启用新的股票代码1113.HK，属于和记黄埔的013.HK代码将停用，成为历史。由于长地本次上市并不集资，所以只有原本长江实业的股东方可以一比一的比例换取长地的股份。

“当下市场最关心的莫过于长地上市的股价水平。市场人士普遍认为，按照李嘉诚做生意的风格，凡是他出售的资产作价不会低，考虑到目前香港股市热度不减，预计长地上市价可能与每股净资产值相若，或有小幅折让。

60年心血一朝打包上市

  李嘉诚的致富之路源于22岁那年开办的长江塑胶厂，后生意不断扩大，29岁就成为香港的“塑胶花大王”。1958年，30岁的李嘉诚凭借敏锐的商业嗅觉，开始涉足房地产，正是这一转型成就了他多年来稳居华人首富的传奇。

从最初位于港岛北角的“长江工业大厦”，到后来披荆斩棘收购英资优质地皮、物业，再到后来荣登香港的“地产霸权”之一。今天的长地的业务已经遍布香港、内地、新加坡以及英国。

长地公布的资料显示，李超人的房地产业务包括发展物业、投资物业、酒店及服务套房以及持有的三家房地产信托股权，估值共计达4201.49亿港元。2014年全年，合并后的长地共录得收入466.06亿港元，其中66%来自香港市场，28.1%来自内地市场，其余来自海外。

尽管过去几年无论香港还是内地，受宏观调控影响，楼市行情欠佳。但李嘉诚的房地产业务仍然盈利不菲。按照合并后2014年业绩计算，长地的净利润率高达43.8%，跑赢大多数同业。

上市股价不会“便宜”

  李嘉诚倾注近60年构建的房地产版图，实力毋庸置疑。当下市场最关心的还是上市后的长地股价几何。分析师表示，尽管长地的房地产估值高达4201.49亿港元，但估值方法、市场行情都会影响这个数目，因此水分较大，市账率则更说明问题。

参考目前香港本地几家大型房地产公司的估值水平，例如新鸿基地产截至2014年底的净资产为4386.57亿港元，每股净资产为153港元，按照5月13日收市价129.2港元计算，市账率为0.84倍。恒基地产截至去年底的资产净值为2381.5亿港元，每股净资产为79.38港元，按照5月13日收市股价61.95港元计，市账率为0.78倍。

  新鸿基地产和恒基地产的目前的股价均较净资产有不同程度的折让。另一家房地产公司新世界发展的股价则较净资产有小幅溢价。该公司截至去年底的净资产为784.23亿港元，每股净资产为8.8港元，按照5月13日收市价计算，市账率为1.29倍。

长地公布的资料显示，截至2014年底，合并了长实和和黄房地产业务的长地的净资产为2265.86亿港元，粗略按长实已经发行股份23.16亿股计算，长地的每股净资产大约为97.83亿港元。

  有香港基金经理对，李嘉诚之所以要将旗下资产重整为了就是释放其资产价值，因此长地不会是便宜货，而且按照李嘉诚过往的做法看他也从来不卖便宜货。他认为，目前市场比较热，且长和系的宣传工作做的比较好，长地上市的市账率或在0.8倍至0.9倍左右，也就是每股股价78港元至88港元上下。

但他也表示，香港房地产公司的资产重估比较随意，且会有浮动，只能作为参考，而且目前香港本地零售市场不好，拖累商铺租金，这些都是影响房地产股的负面因素，所以即便长地以0.9倍的市账率上市，在机构借长地上市套利之后一段时间，股价或会跌至0.7倍市账率左右。

  友达资产管理董事熊丽萍表示，她个人倾向于长地上市股价水平接近于每股净资产值，不会较每股净资产有太大折让，抑或溢价。她认为，香港本地地产股此前已经经历过一段低潮期，近来股价已经反弹不少，股价已经没有再较净资产有大幅折让，预计长和上市的股价也会在每股价格会跟资产净值的价格差不多。