二手房率先"升温" 一线城市新开楼盘卖掉近7成

    18日，国家统计局公布了4月份70个大中城市住宅价格变化数据。该数据表明，当前房价上涨城市在增多，房价下降城市在减少。从成交量来看，回暖势头则更为明显。这说明了中国放地方经政策影响回暖面正在一步步扩大。

   据悉，中国房地产指数系统的《重点城市新开盘监测快报》显示，在5月18日至5月24日，重点城市调研新开盘项目中一线城市的平均去化率为67%；二线城市的平均去化率为60%。而此前一周（5月11日至5月17日），亦是年内二次降息后的首周，一线城市新开楼盘平均去化率达到了68%，而二线城市平均去化率也出乎意料地达到61%。证明一线楼市已全面回暖。从单个项目开盘当天去化情况来看，深圳中海锦城二期、深圳博林天瑞二期、南京绿地国际花都均当天售罄，北京华润萬橡府和深圳塘朗城去化也分别达到96%、93%。

一二线城市快速去化

    北京顺义区未来科技城附近的某别墅项目销售人员对中国房地产相关记者表示，16日开盘时推出了半栋楼的房源，现在就剩五六套，均价在3万元至4万元/平方米。下期再开盘价格将再上调20%。由于是首期产品，采取低开的策略，后面再推盘的房源价格将全面上调。

    中国指数研究院的最新数据显示，其监测的多个重点城市中，5月18日至5月24日开盘项目整体价格小幅回升，平均上涨4.31%。开盘的56个项目中44个是老推新项目，其中价格上涨项目比重约占一半。余下12个纯新盘项目，价格也呈现上涨或持平趋势。值得关注的是，5月18日至5月24日，被监测的多个重点城市开盘项目平均去化率为64%，与此前一周基本持平。一线城市的平均去化率为67%；二线城市的平均去化率为60%。

    此外，10家品牌房企4月销售额合计685.5亿元，同比大幅增长17%，为近五年同期最高。重点布局一二线城市的保利、绿城、金地等房企销售量猛增，而某大型房企则因三四线城市布局较多业绩下滑。

    分析人士表示，从近期市场情况来看，5月份楼市价格进一步止跌回稳的情况是可以预期的，我国楼市在多重利好的影响下正逐步走出2013年四季度开始的下行区间。

    同策咨询研究部总监张宏伟也分析认为，一线城市、部分基本面良好的二线城市去库存压力正在减轻，房价表现为跌幅收窄、部分城市开始领涨。深圳、上海等一线城市领涨全国，此前一直处于下跌的杭州、温州房价也开始上涨，证明市场经过前期降价去库存的调整，基本面开始趋于合理，全国重点城市的楼市开始复苏和回暖。

二手房市场率先升温

    二手楼市一直都是冲在前锋的士兵，也就是市场的调控，二手房市场会首先受到影响。

    5月16日，在今年年内二次降息后的首个周六，链家的市场数据显示，当日新增房源、客源和带看量均环比上涨，其中购房客户带看量达到12843组，实地看房14278套，单日带看量为今年第二高，二次降息效果初显。

    在二手住宅价格方面，数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，比上月减少14个；上涨的城市有28个，比上月增加16个。

    从中国指数研究院的分析也可以看出二手房市场的强势回暖，4月十大城市二手房共成交9.2万套，为近两年来单月最高，同环比增幅分别达到49.8%和45.5%。历史经验表明，二手房市场反弹后，新房市场随后将出现回升。本次二手房显著回升将为市场带来积极信号。

    而这次，在全国的楼市中，二手房市场的表现异常亮眼，但是否意味着下一轮新房市场的大幅回暖？

    华创证券新产业事业部总经理杨现领对中国房地产报记者表示，从数据看，在二线城市二手房成交回升还是非常强劲，所以说明政策的刺激效果还是比较明显，新房和二手房回暖都比较明显，这是之前不曾遇到的情况。

    “现在二手房市场已经很好了，预计今年整体会好起来，但应该是不会再有2013年、2010年那样火爆了。”分析人士表示。在他看来，今年二手房的成交量回升非常快，在过去，如果有这个量的基础，房价早就暴涨了，而今年的特点是量回升很快，价格涨幅有限。

三四线城市分化加剧

    可是，不同城市房价分化现象还在进一步加剧。4月份北上广深四个一线城市一二手住宅价格环比均出现上涨，是近13个月以来首次出现环比指数全部突破100的现象。

    其中，四大一线城市之一的深圳楼市价格上涨幅度最大，4月份一二手住宅价格环比分别上涨1.8%和2.4%。但除了一线城市和部分二线城市外，大部分三四线城市房价仍处于下探和调整状态中。

    分析人士认为，目前的一系列利好政策虽不可能让各类购房者及各地楼市全部受益，各地房地产市场的供需状况决定了叠加政策发挥效果的时间会有快有慢。

    “目前市场回暖，本身反映的还是背后的供需作用，这种回暖还是集中在一线城市和其他个别城市，包括供需结构比较合理、购买力支撑能力比较强的城市。分化趋势未来还是不会改变，从整体上讲今年下半年数据还会改善，但从全国层面的数据看，销售的非均衡性和分化趋势还会持续下去。”杨现领分析认为。

    部分市场人士看来，对于库存相对较大的城市来说，也将在整体形势向好的趋势下，有所好转。分析人士表示，从今年下半年预期来看，当前库存去化周期在15至20个月之间的城市预计库存去化周期将回落至15个月以下，短期市场基本面将回归合理，比如重庆、杭州、武汉、福州等二线城市，蚌埠、惠州等少数三四线城市，这些城市的房价将趋于合理，甚至部分城市房价也将进行温和上涨。

    值得关注的是，部分非一线城市尤其是库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临较大的去库存压力。如西安、青岛、天津等二线城市，舟山、保定、东营、临沂、运城等大部分三四线城市，这些城市房价则难以有上涨压力，甚至部分城市仍然要坚持“以价换量”去库存。

    总结来说，一二线城市会越来越好，慢慢回稳，直至恢复正常，三四线城市总体会比较难过，但随时间推移，它们还是可以慢慢走出低谷的。