楼市量价齐升 是昙花一现还是持续回暖？

  红五月如期到来，全国楼市已企稳反弹，先锋是深圳楼市在限购的情况下形成了投资者入市的抢购风潮，日光盘不断，5月价格同比大涨30%。而作为二三线城市的温州也出现了量价上涨的态势，5月温州全市住宅供应量为21万平方米情况下却创出了逾36万平方米的成交量，这已是连续3个月供销比在0.6以下形成的剪刀差现象，使库存进一步下降，温州市区住宅库存仅9299套，按近一年去化周期计算仅需10.2月，这是自2013年以来最低的库存量。

  与此同时，房价也出现探底回升，5月份市区价格为每平方米1.8万元，这是自1月份探底以来的连续走高。特别是二手房交易量连创新高，市区接近2000套，价格上涨明显，房东惜售现象出现。这一切现象都说明温州楼市已经进入上升通道。

  那么，温州楼市的量价上升是昙花一现还是会持续上攻呢？

  首先，从楼市周期轮动规律看，过去的十年我国房地产市场经历了三轮房地产短周期，每个轮回包括上行和下行，时长约为三年左右。温州从2004年到2008年、2009到2011年、2012年到2014年，也经历了三轮跌宕起伏的短周期。历史总有惊人的相似，到2015年已经连续深度地调整和沉沦了近4年的温州楼市，在政策的作用下，在未来全国房价上涨的大势影响下，第4轮周期性步入上升通道应是水到渠成的事。实际上，房地产市场与股票等资本市场一样，都有一个鲜明特征，一旦开始发生方向性变化，不管是上涨还是下跌，起码会持续数月甚至数年。

  其次，楼市政策还在继续支持楼市反弹，今年行政调控政策和货币政策都将维持宽松。由于经济比较低迷，稳增长压力依然较大，所以货币政策稳中有松，降息降准还将继续。温州地方政策仍然会有相当的举措，继“温8条”后，乐清、平阳、永嘉刺激政策不断加码，永嘉的购房补贴甚至达到1%，这波由政策主导的楼市行情刚刚启动，已经形成“羊群效应”，很多人因为看到别人蜂拥购房，担心房价要涨而出手购房。

  最后，供求关系，先看库存。温州市区楼市库存量仅10个多月去化时间，相对于其他兄弟城市的20个月、30个月这已经是非常健康的指标。而未来供应量政府采取有节奏的控制，今年土地主要供应增量在鹿城区的市政府板块约50多万平方米，形成对二级市场的供应也在明年了，实际上今年的供应增量非常有限，所以将会继续彻底地去库存。同时在股市盈利转入楼市和旺盛的改善购房推动下，以及买涨不买跌的心理作用下，需求持续爆发只是时间问题。

  综上所述，楼市已经进入近十年来第四波周期性的上升通道。至于上升高度仍有待观察。