“馅饼”还是“陷阱”？华侨城28亿元的旧改大餐

  自“佳兆业”事件后，谈旧改色变的深圳房地产近日出现了一张旧改大单。

  6月19日，华侨城A全资子公司华侨城地产公司661.716万元收购花伴里公司持有的深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司51%的股权。而恒祥基公司的主要资产包括沙井后亭、龙胜等六个旧改项目。

  因此，除了收购款项外，华侨城A还需要支付花伴里公司23亿元城市更新补偿款，以及5亿元公司债务。换言之，华侨城A以28亿元入手深圳6个旧改项目。

  因土地资源稀缺，多数房企都想从深圳土地中分一杯羹，但因佳兆业而起的深圳旧改危机恐慌已经蔓延至深圳同行，旧改的操作难度比以往大了许多。一下入手6个旧改项目，华侨城雄心勃勃。

  6个旧改项目

  华侨城A重金收购的的恒祥基公司，其主要资产包括沙井后亭旧改项目、水门拆迁返还地项目、龙胜旧改项目、沙井后亭工改商项目、新木新村旧改项目和珠光旧改二期项目。

  其中，沙井后亭旧村改造项目位于宝安区沙井街道，步涌路与向兴路交汇处，项目拆除范围用地面积约4.1万平方米，开发建设用地面积约2.2万平方米，总建筑面积约12.4万平方米。

  龙胜旧村改造项目计划用地面积为11.3万平方米，其中开发建设用地面积约5.5万平方米；总建筑面积39.2万平方米，其中住宅28.9万平方米(含保障性住房3.5万平方米)，商业5.1万平方米，商务公寓3.7万平方米。

  上述两个项目均被列入《2010年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，后者还于去年3月启动了拆迁工作。但为了保证华侨城A入手的旧改项目没有意外，花伴里公司还是在协议中保证，在协议签订后两年内首批项目应全部取得政府部门实施主体确认书。并且，花伴里公司还同意，将持有的目标公司49%股权在乙方支付第一笔补偿款之前质押给乙方。

  倘若在协议签订后两年内，有关项目未能全部取得政府部门实施主体确认书的，华侨城房产有权选择继续执行协议，或者要求花伴里按约定价格回购标的股权或相关项目公司股权。

  对于6个旧改项目的大进项，华侨城A表示，公司通过此次股权收购，参与了城市更新业务，开拓了华侨城A在深圳获取优质土地资源的一种新模式，是华侨城A地产业务拓展的新尝试。公司此次与民营企业的合作，是公司加强体制机制建设，探索混合经济的有益尝试，实现了优势互补，为公司的长远发展提供了新的机会。

  旧改的羁绊

  除了华侨城A的官方表达之外，深圳市场的土地供应以旧改为主以及日益攀升的房价也使得涉入旧改成为房企在深圳扩张绕不过去的“坎”。而作为深圳国企巨头的华侨城集团也不例外，早已对旧改蛋糕垂涎不已，但却总是事与愿违。

  2007年，紧邻华侨城波托菲诺纯水岸豪宅项目的白石洲旧改地块出炉。彼时，市场一度猜测，华侨城A将会拿下该旧改项目。然而，2014年3月份深圳发布的城市更新计划显示，该项目最终花落深圳绿景房地产开发有限公司。

  除了白石洲旧改地块的羁绊外，华侨城集团还与其旗下康佳进行了长达近两年的旧改项目开发权的争夺，最终对簿公堂方可解决。

  当时双方争夺的地块为康佳总部厂区于2011年被深圳列为城市更新单元规划范围，项目的拆迁用地面积为3.72万平方米，开发建设用地面积为3.72万平方米，计容积率建筑面积为26万平方米。

  项目的定位及改造目标为集研发、办公、商业等多元功能为一体的城市综合体。但就在该地块将要进行商业开发的前夕，大股东华侨城集团提出异议要分一杯旧改的羹。

  此后，两家公司进行了长达一年多的厮战。康佳基于其拥有该项目的房产证，申请作为该项目的唯一开发主体。华侨城集团则反对康佳作为该项目的唯一实施主体，称康佳集团取得的房产证，使用年限从1985年1月11日至2015年1月10日。这说明该房产证不含地价和土地使用权，仅为证载的8个地上建筑物业的产权。并且因为康佳集团只拥有该地块的建筑物业产权，而土地权则属于华侨城集团，属“房地分离”的状况。

  其后，双方更是因项目的权属之争而对簿公堂，最终于2014年11月20日，康佳宣布将与华侨城集团按70∶30合作开发争议旧改地块。后者则欲将地块给予华侨城A开发。

  虽然华侨城A最终还是分到了康佳总部的旧改地块权益，但其对旧改市场的野心依旧不减。在佳兆业危机之时，曾有市场消息传言称，华侨城正与深圳政府洽谈接盘佳兆业。但随着融创的入局和郭英成的回归，佳兆业情势逐渐好转，华侨城接手佳兆业手中旧改项目的言论也不攻自破。

  地产扩盘

  事实上在华侨城A争夺、积极介入旧改项目的背后，是其“旅游+地产”模式短板日显。

  华侨城A成立之初以“旅游+地产”的低成本拿地、旅游先行带动周边土地升值进而建设高端住宅谋利的优势，最终发展到310亿元的资产值。

  好景不长，随后崛起的宋城演艺、华强文化，以及外来的迪斯尼均欲抢食国内主题公园蛋糕。华侨城A已有的一线城市受到挤压，而新一轮扩张的二三线城市的主题公园市场也正日益形成更为激烈的竞争格局。

  无独有偶，就连华侨城引以为傲的旅游+地产模式，也被其他地产商借鉴，万达、龙湖、雅居乐、碧桂园等房企纷纷转战旅游地产。因此有分析指出，随着房地产行业整体进入白银时代，旅游地产仍然面临着高投入、见效慢的高风险局面。地产行业带动效应的下降，很可能导致华侨城在旅游地产领域龙头地位的下降。

  数据显示，2014年华侨城A房地产业务对营收的贡献比重由13年的51%降至49%，相比旅游综合收入14%的同比增长率，房地产业务仅实现4%的增长。并据华侨城A公布的一季度销售显示，该公司实现营业收入41.50亿元，较上年同期减少27.09%，归属上市公司股东净利润为5.16亿元，同比减少22.51%。报告期内销售商品、提供劳务收到的现金为45.42亿元，同比减少9%，经营活动净现金流量虽同比大增1314%，但依旧为-15.37亿元。

  对此，首创证券等多家券商均发研报表示，华侨城A地产结转拖累总体业绩，新业务模式分散现金流，公司一季度业绩指标多项告负，因此导致盈利规模有所下滑。

  在此种格局下，谋求地产业务的扩张似乎不足为奇。

  而华侨城A也在于今年年初计划定向发行11.63亿股募集80亿元。用来收购由公司控股股东华侨城集团持有的武汉华侨城15.15%股权、上海华侨城9.87%股权、酒店管理公司38.78%股权、投资于西北片区2号地项目、西北片区3号地项目、重庆华侨城一号地块项目以及偿还借款。

受此定增影响，华侨城A财务结构得以改善，降低偿债风险，使得杠杆空间进一步提升，也为公司加快全国范围战略布局、扩大经营规模提供资金支持。截至一季末，华侨城A公司资产负债率相比年初降低0.83个百分点至65.18%。

  是馅饼还是陷阱

  “以合适价格拿那么多个项目，对于华侨城A而言是不错的选择，唯一担心的就是旧改推进的难度。”深圳某市场人士如此担忧地说道，“有了佳兆业前车之鉴，深圳旧改怕是不那么好做了。”

  而单从今年的旧改土地供应量以及日益严苛的旧改审批上，就不难看出深圳政府对旧改项目较以往更为谨慎。

  据中原地产市场研究部提供的数据显示，2015年上半年以来，北京等全国10大重点城市合计土地出让金为2549.8亿元，比2014年同期的4852.99亿元同比下降47.5%。一线城市中，深圳同比下降80%，降幅居首，远高于北京的46.2%和广州的61%。

  其中，在深圳5月公布的住房建设计划中，今年计划安排供应商品住房用地85公顷。其中，新供应用地10公顷，城市更新用地75公顷。

  但对比三年来的数据却发现，一直是深圳土地供应的重要来源的城市更新供地指标正在逐年减少。数据显示，深圳2012年的存量用地供应规模达到高峰，占供地总量近75%；2013年及2014年占供地总量的比例均在60%以上。2014年，深圳共审批城市更新项目52个，其中商住项目共计25个，远超招拍挂纯商住用地(仅1个)的数量；其次是工业地块，为18宗。

  而在深圳3月9日公布的2015年城市更新单元计划第一批计划中，福田、罗湖、南山、宝安、龙岗和龙华新区共计10个项目获批通过，总拟拆除重建用地面积59.78万平方米。对比2014年同期的第一批城市获批的18个项目城市更新单元，大幅缩水。

  除此之外，按照深圳城市更新相关政策，申报单元必须在完成城市更新单元规划编制及项目实施主体确认等工作后方可实施开发建设，而申报主体也并不等于项目实施主体。但这样的新政策使得不少项目因确认实施主体而耽误项目进度。