1.86万亿地方债压顶 多地再喂楼市“猛药”

  面对巨额的地方债务，地方政府的还债能力却在下滑，振兴楼市无疑成为重要出路。

  6月28日，国家审计署公布的土地审计报告显示，全国由地方政府负责偿还的债务中，需在今年偿还的金额高达1.86万亿元。

  同样是在6月下旬，西安、兰州以及青海、河南等地纷纷出台楼市新政，继续刺激当地购房需求，救市冲动表露无疑。其中，西安将公积金首付比例降至二成、购买90平米以上大户型可落户，业内坦承“救市尺度超出预期”。

  “今年地方救市不仅与土地财政有关，还与地方债的还款压力过大关系密切。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出，地方债中有近一半债务与房地产和土地相关，因为目前地方融资平台基本都以土地为抵押，或以土地收入作为还款承诺，但今年不少地方政府却陷入“卖地难”的困境。

  据中原地产统计，今年上半年全国百强城市的土地出让金总额为7021亿元，同比下降35.5%。

  多地现“大尺度”救市

  为刺激需求入市，西安甚至抛出了买大户型房产，全家即可获得西安户口的“杀手锏”。

  6月25日，在西安出台的楼市“新九条”中明确提出，今年7月1日至明年年底前，在西安购买90平米以上商品房或二手房，取得房屋产权证且缴纳一年以上社会保险的，可在房屋所在地办理包括购房者本人、配偶和未成年子女的户籍登记手续。

  “仅仅是购房入户一条，就可能刺激不少需求在西安买房。”世邦魏理仕研究部董事谢晨表示。

  同时，西安“新九条”再次放宽了当地公积金贷款政策，首套房贷款已结清、再次购买90平米以下住房的，公积金贷款首付款比例降至20%；贷款额度最高升至75万元；此外，直系亲属间允许互提公积金，并鼓励推行组合贷款用于购房。

  不过，仲量联行研究部经理周志锋认为，虽然西安救市尺度已经超出预期，但与兰州相比仍显“温和”。

  在兰州近日出台的楼市新政中，除了将公积金首付降到二成、购房可入户，还明确表示只要在当地连续缴存公积金6个月以上，就可在当地申请公积金贷款。同时，兰州新政取消了外地居民在兰州购房套数的限制，并将个人首次购房契税降至1%，对购买144平米以上房屋的，给予契税减免50%的优惠。

  西安、兰州两地对楼市下“猛药”，这只是地方政府开启新一轮救市的缩影。而这一轮救市的主角，主要是位于西部、东北和中部的省市。

  不久前，辽宁省政府曾发出“楼市再动员”的呼吁，并出台五项新政救市；甘肃则出台了“楼市25条”；青海、河南也于近日出台了多项楼市新政。

  其中，青海公布的十条楼市新政中，为开发商“减负”的意图相当明显。对于在青海进行分期开发的房地产项目，开发商可分期交存项目资本金，并将普通商品住房项目的最低资本金比例由30%降到20%，以减轻开发商的资金压力。

   意在增强还债能力

  “今年上半年有1/3的地方政府综合财力出现负增长，个别地区债务偿还出现困难。”国家审计署审计长刘家义在6月28日的审计报告中披露。

  业内分析人士指出，在地方债务结构中，用土地出让金还债或承诺还债占比较大，因此如果楼市成交低迷，开发商投资放缓，土地成交遇冷，那么地方政府就面临巨大的偿债压力。

  “如果商业银行认为抵押物或地方政府的偿债能力不足，地方政府可能会以承诺附加税收减或其它优惠政策的方式增加还款信用，以加大银行贷款的可能。”上海社会科学院一位研究员表示。

  分析人士认为，正因如此，楼市的低迷已让地方政府心焦不已，而成交量明显下降的中西部和东北地区，救楼市的动作尤其频繁。

  “为拉动房地产市场，加大地方还债能力，不排除地方政府继续出招救市的可能。”周志锋告诉记者，以深圳为首的一线城市楼市的回暖只是个案，很多三四线城市房价并未稳定，甚至仍在下滑。

  为缓解地方偿债压力，今年3月份财政部下达了1万亿元的地方债置换存量债务额度；5月末下达了第二批1万亿元的置换额度。

  然而地方债务置换仍然“治标不治本”。谢晨称，对很多省市来说，如果总是借新还旧，每年的利息也是一笔巨额支出。“从根本上说，改变当地房地产市场的走向，才能逐步解决地方债的偿债问题。”