中国楼市触底回暖亦需“调冷热”

   2015年上半年，谷底徘徊一年之久的中国楼市触底反弹。不过，观察人士指出，这场由局部楼市升温带动的反弹蕴含分化隐忧：一些地区楼市已在酝酿大涨，而另一些地区却有持续下跌之忧。如何适当调节楼市“冷热”，防患未然，考验管理层智慧。

   今年以来，中央定调稳定住房消费、多轮信贷金融政策的持续加力以及各地出台的一系列宽松政策，促成了上半年改善性购房需求的持续释放，支撑了楼市复苏。

   房地产销售率先升温。在多数一二线城市，此前门可罗雀的二手房中介门店和过户大厅再次人满为患；而楼市火爆的标志性场景——“日光盘”和“千人抢房”也在北京、上海、深圳等特大城市再次上演。

   与之相伴的是一系列“新高”数据的产生。伟业我爱我家市场研究院提供的数据显示，2015年上半年，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都8个重点城市的楼市交易量普遍走出2014年低谷，甚至出现多年成交新高。例如，北京市上半年二手房成交量同比大涨91%，杭州、天津两地的二手房成交则分别创下当地近9年和10年的同期新高。

   上海易居房地产研究院的数据亦显示，6月份中国30个城市新房成交面积同比增长69.3%，创下近6年的同期最高。

   楼市成交回暖一方面推升了房价，另一方面也使部分地区沉重如山的库存压力稍缓。

   今年5月份大中城市房价由跌入涨的“拐点”显现，百城房价连续两个月保持上涨态势，房地产市场也在加速回暖。其中，领涨全国的深圳市6月房价环比暴涨6.58%，同比涨幅高达13.67%。

   此外，2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存持续上升态势也首次出现转变。官方数据显示，今年5月末商品房待售面积比上月末减少15万平方米，这是自本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现减少。

   一些业内人士认为，一二线城市库存压力减轻和投资客的再度入场，可能在当地酝酿房价暴涨的风险；但与此同时，一些三四线城市则似乎出现了政策“免疫”，楼市难以走出低谷。

   全联房地产商会创会会长聂梅生指出，房价每年的增幅保持在6-7%左右比较合理，一旦超过10%，就需要警惕过快上涨的风险。这意味着一个城市的月度环比房价涨幅应控制在0.5%左右。但目前一线城市的房价涨幅已经开始远离这个范围。

   如5月份，“北上广深”四个一线城市新房和二手房价格环比平均分别上涨3.0%和3.8%，最高涨幅分别为6.7%和6.3%。与之形成鲜明对比 的唐山、南充等多数三四线城市库存压力巨大，房价依然处于下行通道。根据中指院统计，上半年一线城市房价累计上涨5.17%，二线城市房价下跌0.75%，三线城市则下跌1.25%。

   而大量标杆房企为了规避风险而重回一二线城市的经营策略，也可能加剧了这种“冷热不均”。如过去一直深耕三四线城市的广东房企碧桂园，近期提出要加大对一二线城市的投资；6月以来，万科、旭辉、华润等标杆房企的身影更是频频出现在一二线土地市场上。房企豪掷千金抢地的旺销状况再现，上海、北京、南京等城市再现沉寂许久的“地王”。

   一二线城市市场资源集中、土地热销、市场活跃度高，对楼市政策的反映也十分灵敏，而三四线的房地产市场尽管地方托市政策频频，却在不断丧失“吸引力”。中原地产首席分析师张大伟指出，这会加剧一二线楼市的暴涨和三四线楼市的过剩风险，对两者而言皆是隐忧。而且基于这种越来越大的差异，官方在出台全面性的房地产政策时必须更加谨慎。

   不过，中国房地产业协会副会长任志强表示，正因为许多城市库存压力难减，许多房地产企业依然面临较大资金压力，大部分城市房价不会在短期内反弹，2015年房价或将平稳过渡。