一个200万人口的城市 投资退潮后楼市堪忧

  限购取消一年仍未回暖  呼市房地产救不起来？

  作为全国首个取消限购的省会城市，呼和浩特的楼市走向引人关注。

  “从去年6月末取消限购，到现在一年时间过去了，并没有感觉到楼市发生明显变化。”全国知名房企呼市分公司中层管理人士王辉(化名)告诉记者。

  7月5日，在呼市实地走访看到的景象印证了王辉的话。不少楼盘的售楼处依旧冷清，空置的楼房随处可见，一些已停工多年的烂尾楼仍未复工。

  “呼和浩特这个只有200万左右城镇人口的城市，能否通过经济发展进一步增加人口集聚空间，在一定程度上决定了当地楼市未来的前景。”内蒙古自治区社科院经济研究所所长于光军表示。

  投资退潮后楼市堪忧

  从去年限购松绑、央行9·30政策，到今年的3·30新政，进一步放宽公积金贷款门槛，房地产救市政策频出，但一波接一波的利好似乎并未传导至呼市楼市。

  记者在呼市走访了十余个楼盘的售楼处，即使部分楼盘打出首付5万、8万这样的价格，依然难觅购房者的身影，售楼员形单影只。

  “这就是我们现在面对的市场情况，购房者很少。”当地一家开发商高管告诉记者，今年上半年情况对比去年底虽有改善，但并不明显。

  赛罕区是呼市四个城区中商品房成交数量最大的城区，数据显示，近两年赛罕区的商品房成交量占比高达50%-60%。但7月5日记者在赛罕区的如意开发区香格里项目售楼处看到，近一个小时内，偌大的售楼处内看房者寥寥，只有两个售楼员。

  “很多客户来买房都是投资用的，因此在我们已经售出的商品房内有很多没人”，至于空置率，香格里售楼员告诉记者，目前在售的B区入住率较低，估计只有20%左右。

  上述售楼员表示，“香格里一期开盘时售价仅为3800元／平米，现在售价已达9500元／平米，是如意开发区目前在售的最贵的楼盘。”

  “呼市供应量最大的区域在东部和南部，价格虚高的情况相当严重。在价格下行趋势中，价格虚高的楼盘肯定是走不动量的。”中交地产一位市场部人员表示。

  此外，伯爵花园小区物业人员表示，目前小区只入住了几十户，入住率不到40%。“这里的业主很多是十几年前买的房，当时就是用来投资的，很多人常年不在这里住，也不装修。”

  当地多位业内人士表示，目前购房客户基本上都是首次置业或改善型客户，近两年来呼市房价下滑趋势明显，投资客已经很少见，这也是售楼处内购房者不多的原因之一。

  呼市住房保障和房屋管理局网签数据显示，去年该市商品房成交均价为5303元／平米。

  开发商备受煎熬

  当地购房需求的不足让开发商压力倍增。

  “去年集团给我们的销售任务是25亿元，但实际完成率只有一半左右，本来以为去年‘金九银十’期间会有所改观，但后来的销售情况说明几乎没什么变化。”王辉告诉记者。

  他进一步表示，今年集团没有给分公司制定年度目标，但因为年中要出半年业绩报表，5月和6月集团要分公司拿出业绩，仅仅是这个要求也让分公司感到了压力。

  目前，王辉所在的分公司在呼市有四个项目在开发，由于市场行情欠佳，今年没有拿地补仓的计划，而其他全国性房企今年上半年在呼市拿地的也很少。

  据呼市公共资源交易中心资料显示，上半年呼市共挂出19块地，成交17块，全部以底价成交。但内蒙古房地产服务行业协会会长高雄齐告诉记者，“这些地块早就已经出让了，只是当时出让方式不规范，现在重新走流程。”

  当地一位资深业内人士称，此前碧桂园曾来呼市调研，并计划联手当地某著名开发商合作开发，但考察后至今尚未投资。

  品牌开发商日子不好过，呼市本地开发商处境则更为艰难。呼市当地研究机构相关负责人透露，像巨华地产这样当地的知名开发商都要用“抵账房”来付账。

“据我了解，今年呼市楼市的开工量不到3成，开工的大多是品牌开发商，而当地开发商开工的不多，很多之前停工的项目现在仍未复工。”王辉告诉记者。

  记者走访时也发现，诸如成吉思汗大街上的新世界家园(现已更名蔚蓝家园)、水岸小镇c区(伯爵花园西侧)等项目仍然处于停工状态。

  “不少停工项目是之前盲目开发留下的病症。”上述当地资深业内人士说，一些资金链断裂的本地开发商选择停工跑路。

  “呼市的房地产市场问题很多，比如在建项目五证不全、已售已住商品房有房无本等问题，这些问题解决后有利于呼市的房地产行业好转。”高雄齐表示。

  呼和浩特市住房保障和房屋管理局局长苏锐此前表示，呼市房地产市场历史遗留问题达174个，问题涉及13万户，涉及居民50万人，约占呼和浩特市常住人口的1/6。另据房管局提供的相关数据显示，目前呼市382个在建项目中有193个项目手续不全。

  于光军认为，楼市的支撑因素来自客群的购买力、基建设施和资金流入。目前开发商投入呼市楼市的资金与之前相比大幅缩水；客群主要为首次置业和改善型客户，这部分客群的主要收入来自工资，而呼市的整体工资水平短时间内不会上涨太多，因此需要创造新的人口聚集空间。

  “与鄂尔多斯、包头等资源型城市不同，呼市是一个服务型经济的城市，在地铁交通、医疗教育、商业物流等方面具备发展优势，如果能突破200万城镇人口的临界点，楼市仍有发展余地。”于光军表示。