叶维坚:温州下半年楼市价升量稳 日光盘机率很高

 　托市政策刺激需求释放

　　从930、330新政，到年内三次降息、降准；从下调营业税，到进一步放宽公积金贷款申请门槛；从温州地方推出最宽松容积率计算标准到史上最刺激的购房补贴等一系列的托市政策，这些政策集中刺激了2015年温州上半年购房需求的持续释放，支撑了楼市的迅速复苏并走上了反弹之路。

　　二级市场漂亮的“剪刀差”

　　从上半年月供求关系图上可以看出，温州楼市从3月份开始便触底了，先于全国楼市回暖。在3-6月份销售量均大于供应量，连续走出了4个漂亮的“剪刀差”，至6月底市区库存住宅的去化周期缩短为7.4个月，远远把兄弟城市杭州的12.2个月、宁波的14.3个月甩在后面。据朗兆市场研究中心数据显示，2015年上半年市区住宅库存为：7633套，比年初减少3833套、40.72万㎡，分别下降33.4%和27.3%。

　　同时，商品住宅市场迅速回暖。上半年市区商品房供应仅28万方情况下，成交69.31万㎡，5784套，市区住宅均价为16800元/㎡；成交量同比增长83.97%，供销比达到0.32，相比去年同期(供销比1.23)大幅提升。

　　其中，从上半年市区住宅成交结构看出，近几年刚需独大的局面已经改变，110㎡以上的改善类房源共成交2967套，110㎡以下刚需的房源成交了2817套，可见刚需和改善型平分秋色。

　　改善型住宅成交的崛起，一定程度上推动了市区住宅价格的持续上涨。从今年一月份的1.41万元/㎡，连续上涨至六月的1.92万元/㎡。

　　三级市场 二手住宅成交上涨明显

   市区二手房交易10520套，同比上升51.98%，建筑面积140.12万㎡，同比上升29.72%。其中二手住宅9720套，同比上升54.97%，建筑面积97.91万㎡，同比上升52.06%。

　　一级土地市场供销大幅走低

　　相对上半年二、三级市场量价齐升，一级土地市场供销大幅走低。全市成功出让地块44宗，1275.64亩，同比减少23.08%，建筑面积185.35万方；同比减少22.8%；市区供应土地12宗，同比减少47.83%；占地面积共计437.56亩，同比减少55.48%；规划建筑面积58.79万方，同比减少62.85%。成功出让地块6宗，较14年同比减少57.14%；占地面积共计252.3亩，同比减少63.5%，规划建筑面积38.69万方；同比减少67.77 %。

　　造成楼市红火而地市冷清的原因，一方面是在原来相对较高的库存和“温八条”政策背景下，政府在有意识地控制土地出让的规模与节奏；另一方面是经历市场洗礼后，开发商变得更为谨慎与理性，更愿意拿一些地段好的土地。

　　同时上半年土地供应不足，也造成了下半年楼市供应量相对短缺的事实，给了下半年楼市在上升通道里脉冲的支撑力量。

　　温州楼市下半年预测：

　　降准、降息仍可期

　　从政策面来说，货币政策还有空间，下半年仍有可能出台降准降息的政策，进一步刺激楼市，地方政府仍然会大力推进房地产市场的进一步繁荣，提高房地产的投资力度，以缩短上半年温州GDP6.9和全省GDP8.2（平均值）的距离。

　　土地高成交、有溢价

　　可以看到下半年政府会加快优质土地供应，市区主要集中在鹿城区中央绿轴板块和滨江商务区板块，预计会有1000余亩的土地供应量上市；从日前由新希望成交的温州中央绿轴地块创下了53亿总价地王，说明开发商对土地市场充满信心，愿意拿地，甚至愿意为较好的地块付出高溢价的代价。所以下半年的地市将进入高成交、有溢价的状态，会给楼市直接带来信心和刺激。

　　实际供应有限，日光盘机率高

　　市区目前可以计算的有近200万㎡的新房增量，如供应量较大的仰义林里片区、市府绿轴地块等均不能在下半年形成供应。但实际上能在下半年形成真实供应的量却很有限，朗兆研究中心统计下半年具备上市条件的楼盘有：尚品半岛、锦绣-吕浦湾、将军华府、滨江国际广场一期、奥体城二期、温州中心、现代锦华城等仅40万方。我们知道上半年市区成交了78万方，这区区40万方供应量，在下半年来说是供不应求的，由此可以推断，下半年的楼市将出现“日光盘”的机率相当高。

　　所以朗兆研究认为下半年将延续上半年回暖势头，特别是下半年供应的鹿城区高端楼盘占比很大，如车站大道的“锦绣-吕浦湾”等，将会拉高楼市均价。鉴于此我们认为下半年楼市将呈现价升量稳的态势。但是在明年即将形成大供应量的预期下，反弹高度有限，市场整体表现激情中有理性的态度。