李宇嘉：住房金融宏观审慎不代表楼市资金面“拐点”来临

近期,楼市风向变了,成交速冻、房价松动成为楼市新的关键词。近期,超过20个城市重启限购限贷,但结合过去“10年9调”的经验,有观点认为,此举短期有效长期无果,而货币政策调整才是楼市“拐点”来临的杀伤武器。关于此轮楼市火热的成因,“货币推动论”得到一定认同,但货币宽松的效应似乎在递减或异化。

　　近期,央行行长周小川表态“对信贷增长有所控制”后,央行随即召集17家银行开会,提出将加强住房金融宏观审慎管理,这是否意味着楼市资金面“拐点”来临?

　　在金融跨界混业经营如火如荼的今天,传统的仅瞄准单个金融机构和金融部门稳定的微观审慎监管已落伍。央行2015年底宣布,从2016年起将现有的差别准备金动态调整和合意贷款管理机制升级为“宏观审慎评估体系”,更有效地防范系统性风险。

　　尽管央行会议并未要求紧缩房贷,或干脆施以比例控制,但房贷过度投放的局面必须要改观。同时,银行大打“价格战”抢占房贷份额,目前最优惠利率(4.4%)已降至历史最低位,热点城市甚至还要低10~15个基点。这可以说是去库存和宏观审慎协调上的漏洞,而国庆长假楼市调控密集连发,意味着楼市政策和货币政策协同上取得新共识。

　　首先,当前楼市泡沫仅限于少数城市。因此,仅少数城市需要调控,而此轮出台调控政策的,也全部为房价涨幅超过10%的城市。因此,在宏观审慎“逆周期”的需求下,房贷杠杆不可能全国收紧,仅需对这20多个城市作结构性收紧。另外,“资产配置荒”下投资需求泛滥是热点城市楼市火热的主因,这20多个城市也不能一棍子打死,合理需求还是要支持的。

　　因此,除了首套房购置仍旧坚持30%的最低比例外,对那些“先卖后买”的改善型需求也坚持30%-50%的较低首付比例,如楼市并不那么火爆的广州,新政中对“先卖后买”仍执行30%的首付。这完全不同于2010年6月-2014年9月实施的“认房又认贷”的标准,即“无房有贷款记录的,再申请贷款也算二套房”,要执行60%-70%的首付比例。由此,在控制局部杠杆水平,降低系统性风险发生的前提下,整体信贷投放还要坚持“逆周期”下支持“稳增长”的逻辑。

　　其次,跨行业、跨市场资金监管是宏观审慎的另一个内容。对楼市来说,就是要清理流入楼市的违规资金。近期,60宗上市公司百亿购地购房案例、土地购置中的高杠杆、热点城市首付贷等被炒得沸沸扬扬。这些跨行业、跨市场资金乱象,其最大的问题就是不透明和对杠杆控制的突破,这已成为近期宏观审慎管理的重点内容。以首付贷为例,全国两会将控制首付贷作为今年楼市管理的两大主题之一,7月份七部委文件首次将“首付贷”界定为违法行为。

　　此前,国务院发布《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》,从牌照资质、防火墙和严守房贷政策,祭出严打首付贷的三项措施。从近期各地楼市新政看,严打资金违规进入楼市是重点。10月12日,上海银监局召开会议,向辖内银行提示房地产信贷风险,重点规范对公房地产融资,规定土地出让设置1个月的资金审核期,严查信托、资本市场、资管计划和保险等资金进入地市融资。

　　因此,在房贷上,货币政策宏观审慎采取局部约束的基调。一方面,9月份10个房价上涨过快的城市,其按揭贷占到总按揭贷款的40%,热点城市收紧杠杆是必要的。当然,对首套房和“先卖后买”的改善需求,继续给予差别化的支持,保持楼市一定活跃度。前期房贷激进的银行,将以窗口指导和告诫的方式督促其收紧;另一方面,其他城市则继续受到“去库存”政策的支持。另外,在杠杆和流动性规范准则上,破坏宏观审慎的违规资金流入,则采取严厉措施打击。

　　未来,货币环境将依旧维持宽松。一方面,稳增长和经济转型客观上需要宽松的货币环境支撑;另一方面,2008年之后,企业(特别是国企)债务率逆势攀升,目前占GDP的比重已超过160%,“去产能”背景下巨大的债务和就业压力,也需要宽松的货币环境;此外,集中在基建投资的财政政策,将是今年及2017年“稳增长”的引擎。财政扩张需要流动性及政策性银行和商业银行支持。2016年,国开行提供超过2万亿元贷款,部分资金用作种子资金,这意味着其余资金将来自商业银行。

　　由此,货币政策夯实宏观审慎,并不意味着楼市资金面“拐点”来临,而是楼市过热地区结构性收紧、系统性风险隐患的排除,这与上一轮限购限贷(2010~2014年)时期全面收紧货币条件完全不同。

　　尽管今年以来居民房贷快速增长,但整体杠杆率尚在合理水平,仍有杠杆空间支持楼市适度活跃,李克强总理近期对于城镇化和住房需求的讲话也证实了这一点。

　　同时,上一轮限购限贷前,楼市开发投资保持30%左右的增速,而此轮楼市反弹,因开发商拿地偏向少数城市,开发投资仅个位数增长,实施调控的20多个城市,占全国楼市不到20%的份额,结构性收紧对经济冲击不大。(作者系深圳市房地产研究中心研究员)