上海和天津再次加码 新一轮楼市调控潮或来袭

从9月30日开始的这一轮空前严厉的楼市调控政策出台算起,到现在已经有两个月时间了,但就是在这短短的两个月时间内,已经有超过24个重点城市累积密集出台了50多次的楼市调控举措。并且,这还没完。种种迹象显示,新一轮楼市调控潮正在来袭,楼市调控政策正在越收越紧,重点城市正在持续加码调控政策的力度和深度。

上海和天津再次加码调控力度

11月28日晚间,出乎市场意料,上海、天津再下“狠手”收紧楼市政策。尤其是上海的调控空前严厉,其做法被业内调侃为近乎“自残”式的调控。

在加码调控政策方面,上海提高贷款购房门槛,首套房首付最低35%,二套(包括无房但有贷款记录者)普通住房首付款比例最低50%,非普通住房首付比例则与北京一样调高至最低70%。新政一出,业内人士指出,上海的房贷门槛跃升为北上深等一线城市中最高、最严者。

同日,天津也发布房贷新规,以是否为户籍人群以及购房区域在哪为界,分别提高购房人的首付门槛。例如:对非当地户籍居民家庭,在市内六区和武清区范围内购买首套住房的,贷款最低首付款比例为40%;户籍居民购房,则最低首付比例为30%。

实际上,早在此次上海、天津提高首付比例之前,杭州、成都、武汉等城市就已针对原有政策加码,在力度和广度上皆有加强。新一轮楼市调控正在深度和力度上持续加强。

据中原地产研究中心统计,11月以来,已有超过10个城市在上月的基础上出台了楼市调控新政。从9月30日的调控开始,短短两个月时间,已经有24个重点城市出台了50多次楼市调控措施。此次升级调控最为严格的上海尤其引人关注。克而瑞研究中心在发送给本报记者的报告中表示,继“沪九条”“沪六条”“整顿市场秩序”之后,上海调控此次再次升级,主要着重点在于信贷层面,虽然整体调控力度略逊于2014年之前,但总的来看,在此前政策效应叠加下,还是会对市场成交量价产生一定影响。

首先,对刚需、改善型需求冲击明显。“首套房首付最低35%”以及“公积金使用提高限制”,增加了刚需购房成本。另外,对于“改善型需求”特别是“首置改善型需求”来说,“认房又认贷”使得其购房成本(首付)增加四成。例如,800万元总房价要求是非普通住宅,这需要多付320万元。这一点或将直接体现在二手房交易量当中。

其次,整体成交量继续下滑已成定局,价格“以稳为主”,二手房交易价格涨幅或将回落。9月份以来,上海新房和二手房成交量逐月环比大幅下滑,11月新房住宅成交量仅为56万平方米(预估数据),同比下滑62%,在房贷新政下,12月成交量继续下滑毋庸置疑。

更多城市或将加码调控

除杭州、南京、成都、武汉、天津、上海等城市,未来会不会有更多城市加入楼市调控潮.这成为市场关心的焦点。

克而瑞研究中心认为,未来将会有更多热点城市深化已出台调控政策,部分热度仍较高的城市会出台新的抑制性政策,通过一系列措施实现去杠杆、稳楼市。

后续跟进加码楼市调控的城市可能采取两种做法:一是在原有的基础上继续深化政策,手段主要是集中在信贷层面,继续“上调首付比例”“认房又认贷”等。二是在此轮调整中还未出台收紧政策的城市会“择善而从”,主要手段仍是此前已经多次出现的“限购”和“限贷”。

中原地产首席分析师张大伟预计,后续一些房价涨幅较大的一二线城市将加码调控,例如可能出台的政策包括“认房又认贷”,这一政策对市场的改善型需求打击非常大。

这一轮调控主要的特点是逐渐从金融端发力,包括11月底济南、南京等地部分银行暂停房贷。最近从银监会到地方,都开始明显收紧房地产信贷,信贷收紧则意味着未来市场将告别价格过快上涨。

张大伟表示,过去十几年的房地产波动历史,与货币政策完全吻合,一旦信贷政策收紧,房地产市场将快速降温。整体看,预计本次调控周期起码持续6-9个月,甚至有可能周期拉长到2018年。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,货币政策的收紧对平抑房价、稳定市场预期起到的作用更加直接、更加有效。也正因为如此,一轮新政过后,北京、深圳楼市的降温效果更好,政策立竿见影,最后上海也进行了跟进。

业内预计,有北京、上海、深圳等地的先例,未来一些未达到调控预期的城市加大调控力度将是大概率事件,前段时间楼市过热的城市的交易量将进一步萎缩,房价下降的城市数量将进一步增多。