商业年会特稿 | 沈建光:2017经济大环境对房地产不利
“由于明年将回归房地产企业去杠杆,货币政策收紧,房地产企业资金链及成本控制方面的压力会大增,未来要面临的风险也不小。”
“由于明年将回归房地产企业去杠杆,货币政策收紧,房地产企业资金链及成本控制方面的压力会大增,未来要面临的风险也不小。”
观点地产网 市场总是多变的,房地产行业尤其如此。
在11月23日举办的2016观点商业年会上,瑞穗证券亚洲有限公司董事总经理沈建光指出,川普在年底美国大选中胜出影响的不止是美国,对中国多个行业都将有非常深刻的影响
除了人民币汇率贬值压力、进出口贸易摩擦、通胀等影响,劳动力、工资和房价受到的影响也很大,服务业、消费等有很大的通胀压力,因而货币政策将收紧,“明年房地产外部政策环境也会更加严峻”。
接受观点地产新媒体采访时,沈建光表示,和今年相比,明年的经济大环境对房地产并不是非常有利。
他解释道,因为房地产去库存,今年一至三季度政府出台的政策对房地产都是扶持的,各地纷纷出台鼓励购买政策,降首付、降利率、放松贷款条件等,货币政策也对房地产放松。
在这种利好情况下,房地产出现了井喷式的销售,一二线城市大量去化,同时房价开始较大幅度上涨,所以国庆之后政策开始紧缩,限购限贷政策不断出台,“明年这些紧缩政策肯定会持续下去”。
沈建光分析指出,一般的房地产政策周期至少在一年以内是不会放松的,且目前国内房价确实涨得有点过火。
与此同时,货币政策亦会同步紧缩,政策将回归房地产企业去杠杆。今年政府五大任务之一便是去杠杆,但目前房地产企业的杠杆依然没有下降,房企总贷款占GDP的比重仍在上升,所以明年政府将回归到去杠杆阶段,即收紧货币,这对房地产也将是一个非常不利的因素,“房地产对货币政策的敏感性很高”。
加上川普上台后全球利率水平被推高,冲击人民币汇率,出口贸易也受影响,国内通胀水平上升,无疑都将影响到接下来的房地产市场。
沈建光预计,按照明年通胀上升的势头,中国政府政策出招跟美国越来越像,货币收紧,财政放松,推高赤字,刺激经济的方法,跟金融相关的行业都会产生很大的压力。
至于行业内争论的房地产泡沫问题,沈建光认为,房价与收入即老百姓的负担能力是相关的,今年房价涨50%,收入增长8%,所以很明显有泡沫。但从以往的周期性变化情况来看,国内更多的是螺旋式上升的泡沫,“这个的泡沫一直会产生,但是中国政府会不断调控,压住泡沫”。
“现在国内房地产正处在新一轮泡沫当中,接下来这个泡沫是破裂,还是被控制住,还是被吸收掉,要看基本面能不能跟上。”沈建光指出,过去收入增长是15%,今年只有百分之七点多,吸收泡沫的能力已经远远下降了,但这波房价却是涨得最厉害的,这是个风险,不可掉以轻心。
此外,由于明年将回归房地产企业去杠杆,货币政策收紧,房地产企业资金链及成本控制方面的压力会大增,未来要面临的风险也不小。
为了应对人民币贬值风险,不少企业开始加大海外投资,配置海外资产进行平衡。沈建光表示,人民币国际化才刚开始,中国企业和老百姓的资产配置中基本都是人民币资产,海外资产很少,今后人民币国际化增加海外资产配置是必然趋势。
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