楼市泡沫在积累 谨防价格过山车

数据显示，2017年春节期间，房地产市场表现低迷。春节是合家团聚的日子，成交量较之春节前下降也比较正常。财经评论员马光远认为，各地楼市遇冷是预料之中的，是房地产市场自身在经历2016年的疯狂上涨之后的自然调整。

未来房地产市场何去何从？中央经济工作会议提出，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

应该看到，当前我国房地产市场自身矛盾并没有解决，泡沫还在积累，热点城市周边，特别是珠三角、长三角、环北京地区，部分城市潜在风险也在增加。还有一些城市随着市场回暖，销售加快，供求关系快速变化，相关政策没有及时调整，房价上涨明显，投资投机性购房炒高了房价，积累了风险，违背了住房的居住属性，也影响了自住购房需求。应该警惕的是，房地产和实体经济失衡，资金过度流入会导致房地产风险进一步积累。

中国的房地产市场正在进入一个新的阶段，方方面面的条件也在发生变化。国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微认为，房地产市场条件正在发生变化，比如金融条件，过去房地产金融相关制度的形成，跟培育房地产市场、促进房地产市场的发展相关联。比如，房地产预售制，实际上是给房地产开发企业创造了很宽松的融资环境。现在中国金融市场已经比较发达，在融资环境越来越宽松的条件下，这样的住房金融制度跟未来的发展是不是相适应，都是目前面临的新课题。

房地产市场的走势历来与货币政策密切相关。最近央行全线上调逆回购中标利率10个基点，同日开展的SLF(常备借贷便利)利率也全线上调，货币政策的变化是否会对房地产市场产生影响？

中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼认为，近期货币政策的一系列变化，将会从两个方面对房地产市场带来影响。首先，房地产信贷利率可能走高。央行货币市场操作利率的上调会影响银行资金成本，但是否会进一步向存贷款基准利率传导需要观察，也并非一定体现在房地产信贷利率之上。但自去年10月份以来，房地产调控趋严加大了银行市场风险和政策风险。在资金成本提高和外部风险加大的双重压力下，银行确有可能通过价格手段来防控风险。房地产利率的提高有助于挤掉投资性、投机性的购房需求，但需避免对刚需客户造成过多影响。商业银行应在贯彻落实国家对房地产宏观调控的基础上，实行差别化住房信贷政策，满足普通老百姓首次购房和合理改善住房的需求。

其次，房地产市场的资金面将趋紧。在“稳健中性”的基调下，虽然央行尚未调整基准利率，但货币政策收紧的信号已较为明确。央行通过价格手段，提前释放收紧信号，引导市场预期。目前来看，虽然持续、大幅度地全面加息尚缺乏经济基本面的支持，但货币政策的阶段性、渐进式收紧，已是大概率事件。我国房地产行业是高杠杆行业，资金是行业的血脉，银行信贷又是资金的主要来源。银行间流动性趋紧将对房地产市场资金面带来较大影响。

2017年，坚定不移推进三四线城市和县城房地产去库存，仍将是房地产市场上的主题。我国将继续通过鼓励农民工和农民等群体在城镇购房，推进棚改货币化安置等多途径化解库存，鼓励地方出台去库存的有效政策措施。