古人如何买卖房产？

  今天，我们买房要找中介看房，办理一大堆的手续，签若干文件，缴纳契税印花税等税费，一路下来，搞得人精疲力竭。其实，跟古人比起来，我们还算是幸运的了。古人如果想买卖房产的话，手续比我们现在还要复杂得多。

   在《千年楼市》一书中，记载了一份元代的房产买卖契约。我们把这份契约翻译成白话，就能看清古人买卖房产的整个流程了。

卖家:麻合抹

买家:阿老丁

中间人:蔡八郎

交易对象:卖家祖产一套

出卖原因:资金周转不灵

交易流程:

  1、麻合抹给自己的亲戚邻居发帖子，说我的祖产要卖中统宝钞一百五十锭，问大家是否愿意买，大家都不愿买。

  2、有个房产中介叫蔡八郎，他引见了一个叫阿老丁的买家，还请官方的房地产估价师(官牙)对这处房产进行估价，值中统宝钞六十锭(难怪亲友四邻不愿意买，敢情他漫天要价，狮子大开口)。买卖双方成交。

  3、房产税(我们前文中提到的“产钱”)米二斗八分，转由买家缴纳。

  4、订立契约，买家交纳契税和印花税。

  首先，我们来说说卖家给自己的亲戚邻居发卖房帖子这件事儿。按照现代的法律概念，这个东西相当于要约邀请，就是邀请你来跟我订立买卖合同。可是，这个叫麻合抹的人为什么要多此一举呢?直接在门口贴个卖房的告示不就行了嘛，谁愿意买谁买。搁现在当然可以，在古代就不行。

  我们都知道有个优先购买权的概念，就是房产的共有人、租赁人在同等条件下可以优先购买出售的房产。例如你的房子要卖三百万，租房子的人愿意出这个价，你就只能卖给他。只有在你们两个人谈不拢的情况下，才能卖给其他人。古代也有优先购买权的概念，但是享有这项权利的人员范围跟现在不同，而且法律的规定也有漏洞，让这个叫麻合抹的人钻了空子。

  在古代，对于待售房产享有优先购买权的人是亲属、四邻。这种规定在宋朝的时候就有了，出卖房产要“先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易”。也就是说，享有优先购买权的人不是租房子的，而是亲属和四周的邻居。不过，古代好像对行使优先购买权的条件没有明确规定，所以才让卖家有空子可钻。

  比如这个麻合抹，在问亲属、邻居的时候他要价一百五十锭，结果大家都不买。后来别人介绍了买家，经过房产评估师的估价，六十锭就卖掉了。这其中明显有耍诈的嫌疑，或许是他跟邻居有矛盾，就是不想卖给他们。要是搁现在的话，邻居当中有意购买这处房产的人完全可以起诉他，主张以同样的价格优先购买这处房产。

  其次，再来看看步骤二中出现的两个人，一个是中间人蔡八郎，另一个就是那个官方的房地产评估师“官牙”。这两个人都是房地产交易中的中介角色，其中最重要的是这个官牙，因为他是有官方背景的，不仅是房地产评估师，还是房地产中介、房产过户登记的代理人、监督买卖双方纳税的税务监察员。那么这个中间人蔡八郎又是怎么一回事儿呢?他是个民间的房地产经纪人，虽然权力没有官牙那么大，后台没有官牙那么硬，可是他在房地产交易中赚的并不少。

  再次，古代人签订的房地产买卖合同是什么样的呢?自从宋代开始，房地产买卖契约就是由官方统一印刷的了，当时称为“官颁契纸”，后来更名为“契本”，上面有甲方乙方、标的、订立合同的来龙去脉、价款等内容。不使用官方的合同范本，房地产交易就是不具有法律效力的。当事人依法纳税后，政府加盖公章，称之为“红契”，这才具有了法律效力；如果没有加盖公章，那就是白契，不受法律保护。例如在南宋的时候，如果拿着没有公章的白契去打官司，就属于自认偷税漏税，不但得不到法官的支持，还要没收涉案的财产，真是“赔了夫人又折兵”。

  最后，我们来说说契税的问题。契税这个东西在我国东晋时期就已经出现了。当时规定，买卖房地产、牲畜、奴婢的要订立契约，并按照合同价款的4%缴纳契税，称为“输估”。现在买房子，契税事实上一般由买方交纳，可是在东晋的时候，这4%的契税卖方要承担3%，买方只需要交1%；如果没有订立合同，照样交4%的契税，而且全部由卖方承担。

  不缴纳契税后果是很严重的，例如明代和清代的法律都规定，买卖房地产不缴纳契税的，要“笞五十”，而且要罚房地产价款的一半。这样的惩罚是非常严厉的。明代的意大利传教士利玛窦曾经在北京的宣武门内买了一处房产。可是，他不了解中国的法律，不知道买房子要交契税这么一回事儿。后来有人提醒他“你买房子纳税没有?”这位虔诚的传教士才醒悟过来，连忙去补缴税款和滞纳金。估计负责的官员看他是个外国人，不了解中国国情，所以就没有深究，否则的话，就要打屁股、交相当于房价一半的罚金了。