买房先交“认购金” 买卖不成钱难退

  通过房产中介购买一套房屋，要先支付几千元甚至几万元的“认购金”……这是不少市民在购房时经常会遇到的情况。按理说，购房是买卖双方的一种平等自愿的买卖行为，讲究的是一手交钱一手交房。那么，认购金到底该不该交？如果交了，如何才能保障购房者的权益？对此，法官给予了提醒。

　　买房先交“认购金”

　　王某在柳邕路某小区拥有一套住房，今年6月，王某委托柳州某中介公司代为销售上述住房。今年4月，该公司与赵某签订《房屋认购合同》，将上述房屋以55万元出售给赵。当日，赵某向该公司支付购房认购金2万元（此款于办完所有过户手续时冲抵房款）。之后，赵某通过房管部门查询发现，上述房屋并非该公司所有，心里有些打鼓。

　　后来，临近交房时间，中介公司却告知赵某称，上述房屋王某已经不出售了，中介公司要给其重新推荐一套。赵某不同意，并要求解除合同并返还认购金。此时，中介公司却只同意解除合同，拒绝返还认购金。无奈之下，赵某只好于今年9月将中介公司诉至法院，要求解除双方之间的合同，返还认购金并赔偿损失。目前，法院已经受理该案。

　　合同无效中介应退钱

　　市民陆先生希望通过中介购买一套住房，结果也遭遇到“认购金”风波。今年11月，法院判决中介公司退还2万元认购金给陆。

　　去年9月26日，陆先生与鱼峰区某中介公司签订一份《房屋认购合同》。合同约定：中介公司自愿将柳州市静兰路某回迁小区的一套房屋出售给陆，房产总价款为50万元；协议签订当日，陆向中介公司支付认购金2万元；在合同签订后，中介公司在售房部订房，在拿到选房票后，陆支付购房款34万余元，60个工作日内中介公司配合陆到房开公司办理更名相关手续；如陆违约，中介公司则不退还已支付的认购金。合同签订后，陆先生向中介公司支付认购金2万元。到了合同约定的交房日期，陆先生却发现上述房屋已经被回迁户韦某持选房票与房开公司等签订安置选房确认书，并办理了交房手续。而根据与中介公司签的合同规定，中介公司应该拿到韦某的选房票并协助陆办理过户等事宜，但是房屋已经办理了交房手续，合同便无法履行。因此，陆先生将中介公司诉至鱼峰法院要求解除合同，并索取赔偿。

　　鱼峰法院审理认为，从双方签订的《房屋认购合同》的内容来看，合同条款约定了房屋的坐落、面积、价款、房款支付方式、过户时间，以上约定均符合房屋买卖合同的构成要件，法院认定双方之间应属于房屋买卖合同关系。但中介并非涉案房屋的所有权人，该房屋已由案外人韦某选购，且中介公司无证据证明其已取得韦的同意或授权代为出卖上述房屋，因此，中介公司向陆先生出卖房屋的行为，属于无权处分且未取得所有权人的追认，因此，双方签订的《房屋认购合同》应为无效合同。因合同无效，中介公司收取的认购金2万元，应退还。

　　提醒：交“认购金”要谨慎

　　一般来说，签订认购书、交纳认购金不是法律规定的必经过程，而是房地产交易领域的一种习惯做法，它通常是在购房者与售房者就房屋买卖的意向初步达成协议后、准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式房屋买卖合同。买方支付认购金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人，如买方决定不购买，卖方应将认购金退还。

　　法官提醒广大市民，在签订带“认购金”条款的《认购书》时应当谨慎行事，应事先对所要购买的商品房相关状况以及售房者所提供的购房合同示范文本（包括补充协议）有一个充分的了解，同时在《认购书》中还应当对房屋价格、交付日期、违约责任等重要内容予以明确。在条件允许的情况下，应直接与开发商或者实际房主签订正式的商品房买卖合同才更为妥当。