为多挣50万两签合同 一房两卖惹出祸

  与丈夫离婚后，林女士决定将房产变卖，并将依据法院判决将房款中的40万元交给前夫。但因为房产市场一直走高，为了多卖几十万元，林女士将同一套房先后“卖”给了两个买家。而正是这个错误的决定，让林女士本能拿到的一百余万房款化为乌有。

  案由

  为了多挣五十万

  一房二卖惹出祸

  上世纪九十年代，大学毕业的林女士和丈夫李先生来到北京创业，十几年的打拼之后，事业也算小有成就。2009年10月，林女士和李先生九年的婚姻画上了句号。经法院调解，林女士与李先生自愿离婚，而李先生名下的房产归林女士所有，同时，林女士需要付给李先生40万元。

  经过考虑，林女士决定先不过户，将这套房产直接出售，并用卖得的房款支付这40万元。主意打定之后，林女士便将位于望京的这套房屋交给了中介，让中介代为寻找买家，李先生则配合林女士签订合同。

  2012年6月20日，经过中介的介绍，林女士与杨女士签订了房屋买卖合同，并约定了175万元的价款。

  由于房屋是经济适用房，合同签订时，还有半年时间才达到购买满五年的转让条件，因此林女士与杨女士约定，待交房时，杨女士将余款交付。

  但时间进入了2013年，林女士忽然发现，北京房地产市场的价格有了明显的上涨，自己这套房屋如果现在再出售，能获得五六十万的差价。于是，有些后悔的林女士去咨询了另一家中介公司，这家中介公司的业务员告诉林女士，她只要想卖房就可以，“最多交点违约金，你还是赚钱的”。

  原本一直在试图和杨女士协商价格的林女士，听到中介工作人员的保证，便信以为真，又将房源挂到了第二家中介公司。

  2013年3月，林女士将自己的房屋通过这家中介公司，以238万元的价格出售给了李女士，并同样签订了合同。当天，李女士就付给了林女士105万元。

  困境

  若支付两笔高额违约金 

  房款几乎分文不剩

  但就在林女士要与李女士办理过户时，林女士才发现，自己的这套房屋已经被法院查封。

  原来，杨女士在得知了林女士又将房屋转卖给第三人后，便将林女士和李先生诉至朝阳法院，要求履行合同，并申请了房屋的财产保全。

  房屋没法过户，合同不能履行，林女士只好将房款退还给李女士。但仅仅退还房款可不够，李女士还要求她按照合同约定，赔偿房款30%的违约金，也就是70余万元。

  见纠纷没有胜算，林女士干脆拒绝出庭。因为一房二卖是既成事实，朝阳法院一审缺席判决杨女士与林女士的合同继续履行，林女士要在七日内协助杨女士办理过户手续。虽然林女士表示要继续上诉，但由于没有按期缴纳诉讼费，被法院视为撤诉，一审判决生效。

  但林女士并没有按照判决的要求，立刻为杨女士办理过户，而是用起了“拖”字诀。见此，杨女士又一次起诉了林女士，要求其承担没有如期交房的违约金35万元。

  官司打到这一步，林女士已经几无胜算。而如果按照林女士能够得到175万元的房款计算，刨去两项违约金105万元以及需要给付前夫的40万元，再减去近20万元的中介费用，林女士这次虽然卖了房，但房款几乎分文不剩。

  处于必败之地，不知该如何是好的林女士，找到了北京谦君律师事务所主任武丽君律师，希望能为自己的错误挽回一些损失。

  辩护

  出卖被查封房无效 

  挽回损失六十万元

  对于一房二卖的行为，林女士称，自己之所以会这样做，都是因为听信了中介，“中介说没事儿我才卖给第二家的”。她认为，中介在这件事情中有着不可推卸的责任。

  武律师则首先对林女士表示，一房二卖的行为是林女士过错在先，所以一定会承担一些损失，这是无可辩驳的。

  但同时，武律师也分析道，虽然林女士无法证明第二家中介公司曾经对她这样保证过，当时的业务员也已经离职。但在林女士与李女士签订合同时，这套房屋事实上已经被法院查封，房屋的状态是不能够买卖的。在这种情况下，中介仍然应该承担一定的责任。因此，武律师向法院提出了追加中介公司为第三人的申请。

  由于被查封的房屋不可以买卖，因此林女士与李女士签订的第二份购房合同其实是一份无效合同。而武律师认为，合同所约定的房款30%的违约金，显得有些过高，应该以对方的实际损失为准，酌定赔偿金额。

  最终，法院对林女士的两件纠纷均作出了判决。对于杨女士，林女士要协助其办理过户手续，并应支付因逾期未办理过户给杨女士造成的租房损失，按照每月8000元计算至房屋过户之日止。而李女士则获得了45万元的违约金赔偿。

  虽然为林女士省下了60万元的违约金，但以便宜的价格将房屋出售，再还完房屋贷款，林女士手中依然没有剩下什么钱。

  总结

  “一房二卖”不诚信

  卖方承担违约责任

  “这个案子其实也是对不讲诚信的人的惩罚。”武律师说，虽然自己是林女士的代理人，但她并不赞同林女士这样的做法，在第一份合同问题没有解决的情况下，就签订了第二份合同。

  武律师表示，“一房二卖”的行为不仅是不诚信的，也是违法的，卖家应承担违约责任。而即使确实发生了这种情况，也应该积极和对方进行价格上的协商，或者和对方商谈违约金等事项，而不应该一味逃避诉讼，逃避问题。

本案中，第二个买方李女士，如能够在合同签订前到房屋登记部门查询，就可以得知该房屋当时已被法院查封。而根据法律规定，房屋被查封期间是不可交易买卖的。不买这样的房，就可以避免损失和法律纠纷。

  中介公司应当承担对买卖双方尽职调查的义务，将可能存在的风险告知买卖双方。若中介公司存在故意隐瞒事实而导致相关方利益受损的，应当承担相应的法律责任。（文中当事人为化名）

  名律说法

  本期主讲 武丽君律师

  北京谦君律师事务所主任。北京律协军事法律事务专业委员会主任，北京律协女律师联谊会委员。担任多家部队、政府等企事业单位的法律顾问。先后获得丰台区“法律援助先进个人”、北京律协“十佳专业委员会主任”等荣誉称号。