南京又出现产权式商铺了

　　俗话说“一铺富裕三代”，商铺从来都是投资者们关注的热点。 　　江苏商报日前刊登了《商铺投资，理性再理性》的报道后更是反响热烈，读者纷纷致电本报了解文中涉及的金狐城的详细情况。 　　记者随后进行深入采访，并请专家结合南京近几年发生的产权式商铺纠纷，综合观察金狐城的投资价值。 　　南京市房产局： 　　买产权式商铺风险大 　　　　记者了解到，金狐城位于南京河西新城CBD的中央位置中泰国际广场，其负一楼的商铺采用的是产权式经营模式。但相关资料表明，南京从2006年就颁布了禁止产权式经营，金狐城是如何取得销售许可证的，又是如何能办理产权证的。  　　当记者询问金狐城产权经营时，金狐城的销售人员表示，虽然国家的确是从2006年就开始禁止产权经营的模式了，但是自己的销售许可证早在2005年就已经得到办理并批准了，所以在法律程序上没有任何问题。销售人员向记者保证相关证件齐全，是绝对安全有效的，他表示：“所有的证件都是在网上办理的，包括许可证、产权证什么的，如果有什么问题的话，我们是根本办理不下来的，政府也是不会给批的。” 　　2006年，由于全国都出现了开发商以售后包租的形式拆零销售未竣工的商品房屋，建设部2006年5月22日发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。 　　记者昨日采访了南京市房管部门相关人士，据介绍2006年南京市房产管理局曾暂停办理产权式商铺的预售许可证。房管部门人士表示，所谓产权式商铺是指购房者所购买的商铺，在一定期限内，购房者只收租金，不参与经营。在签订购房合同时须与开发企业或由其指定的经营管理公司签订房屋租赁合同或委托经营合同。从金狐城的操作来看，就是典型的产权式商铺。 　　对于产权式商铺的投资风险，房产局相关人员表示：首先，在商业地产的建设中，开发商往往在取得商品房预售许可证后即进行预售，但如不能如期竣工，将导致经营者无法按期开业，购房者得不到投资回报；其二，尽管租赁协议对有限租期的租金有承诺，但是如果经营者未能如期进场或经营不善出现亏损，承诺的租金难以兑现，最终损失的将是购房人；第三，而目前产权式商铺的租赁合同签订的租赁期短至二年，长至10年。租赁到期后，购房者可自行经营或租给他人，因此，商场统一经营的模式将被打乱，经营的格局以及品种将会发生变化，究竟是租赁还是转移购房者无所适从。 　　房产投资专家： 　　投资回报难以保证 　　业内人士认为，商铺开发并不同于一般的房地产。开发商将面临后期经营管理上的诸多问题。商铺开发有四五个环节，从最开始的开发商到投资者，再到经营者，有可能还经过商户，才到达终端顾客，这多出的链条无疑加大了商业地产运作的复杂性。而且投资商铺风险变化多端，同一个区域人气旺的地区每平方米每天的销售额能达到60元到80元，人气差的地方只有10元到20元。 　　据悉，要达到8%以上的回报率，作为商铺的具体经营者，必须保持20%~30%以上的利润才能维持。如此高的利润门槛，对于每一个经营者都是一个巨大的考验，一旦经营出现某些偏差或者利润率降低，经营者则无法承受投资者的高回报，商铺也就无法经营下去，最终导致投资者的收益落空。有房产商表示，如今很多商铺开发商都承诺给业主长达10~15年的8%~10%的回报率，如果说是2~3年，还可以理解，5~10年，风险就比较大；而且，8%~10%的回报率，很多是在玩文字游戏，一般比较正常的回报率在4%左右，如果超过8%就已经构成危险。因为过高的投资回报率，将影响商场以后的经营，开发商无法维持长期经营。从香港的经验看来，商铺的投资回报率每年为6%左右。 　　银行理财师： 　　本金安全很难保证 　　前日记者在金狐城采访时得知，在金狐城购买商铺前10年每年返还8%。根据相关工作人员的解释，就是假设花70万购买金狐城的商铺，那么按照上述利润返还的模式，10年后一共会得到56万的回报。 　　对普通投资者来说，这样的回报率看起来似乎比较高，但在银行理财师眼中其实不然。银行理财师分析说，举个最简单的例子，如果将这笔钱存入银行或用于购买国债等低风险投资，每年的固定收益很容易就能达到5%。而这个5%是可以进行复利计算的，也就是本金70万元，第一年可以收到回报3.5万元；第二年，本金就是73.5万元，回报自然年年递增。所以按这样的算法，70万本金即使是存在银行里，10年以后收益也可以达到44万元。虽然同样的投资少于购买商铺得到的回报，但是本金的风险比投资商铺要小得多，而且还能保证本金的流动性。 　　其实，房产专家最担心的也是产权式商铺的本金安全。因为现在投资者花了70万元买下产权式商铺，因为不能独立经营，也许在10年之后经营方撤出了，本金很难收回。 　　另外，理财师告诉记者，购买产权式商铺，一般是需要一次性付款的，因为银行并不愿意向产权商铺放贷。 　　银行理财师告诉记者，买产权商铺和买门面房截然不同。前者往往是在大商场分割出的一小间，不要投资人自己经营，但是经营的好不好并不取决于地段，完全取决于商场的经营，风险不可控；后者是沿街店面，生意好不好连外行都能看出来，沿街跑一圈，租金回报就算出来了，风险可控。也正是因为这个原因，银行才不愿向产权式商铺发放贷款。 　　连银行都觉得风险不可控的投资，其风险可见一斑。 　　■历史回顾,产权式商铺折戟案例 　　新街口商茂百货 　　商茂世纪广场位于新百和中央商场当中，可以说处在新街口甚至是全南京商业的钻石位置上。2000年商茂裙楼在南京第一个尝试产权式商铺，售楼处一度排起长队，最终200多户自然人业主拥有了商茂百货34％的商铺面积。但经营了5年时间，商茂百货连年亏损。商茂称，他们不仅没有从产权式商铺中获利，反而倒贴租金，5年仅补贴的租金就超过5000万元，商茂也将前三年给投资者10%的年回报降到了平均5%，因此也引发了部分业主的不满，最后在2005年的9月28日，商茂百货整体租赁经营停止。 　　夫子庙大世界商贸城 　　夫子庙大世界商贸城当初开出诱人的包租承诺：购买该商贸城的商铺每年将可以得到总房价8%的回报，包租时间有6年到12年不等。然而，2004年11月，购房户收到了大世界商贸公司关于将大世界委托经营回报率降至5%的商请函，理由是商场原先定位不准，生意清淡。 　　新街口盘古亚泰 　　2003年，有着外资投资背景的盘谷亚泰广场商铺对外招商时，每平方米最高价曾突破了7万元，卖出了南京商铺的最高价。盘谷亚泰广场与业主们签订的《盘谷亚泰广场房屋租赁合同》上的约定，业主们在购买该商铺3年内，每年将拿到总购房款7％的投资回报，3年后盘谷亚泰广场依然享有优先出租权，根据届时的市场行情，给予业主们相应的投资回报。 　　据业主们反映，第一次去取款时，盘谷亚泰广场就推迟了至少两天时间。到2004年6月20日，业主们第二次收款时，却被盘谷亚泰广场方面的相关负责人告知，到7月20日再来取款。但后来业主们发现，盘古亚泰的管理方如人间蒸发一般，人去楼空。