全球商业地产投资悄然进入“白银时代”

自去年以来,国内房地产市场悄然发生了变化,楼市“白银时代”的说法在业内疯传。新的市场环境下,房企不得不面对成本增加、净利下滑等现实,为开拓市场,国内资金流入海外的趋势正不断加强。

与此同时,国内稳定的宏观经济环境和去年大幅宽松的对外投资政策,都在持续支持和推动资产向境外流动。相对于美元的走强,人民币在近期出现了小幅贬值,但币值目前仍处于相对稳定的区域,而稳定的人民币汇率更有助于中国投资者在对外投资时控制汇率风险并提升购买力。

2015年前五个月,中国对海外商业地产的投资总额增长明显。在此期间,中国在全球投资的写字楼、购物商场、酒店、土地开发以及其他商业地产(包括匿名投资的交易)总额共计约94.4亿美元,同比上涨了近92%,涨幅可谓惊人。

集中在美国和澳大利亚的大量土地开发收购,凸显了中国投资者逐渐倾向于承担风险,在国外挑战从零开始开发大型项目的信心。国内资金在海外的投资范围不断扩展,除了美国、英国等传统的投资目的国,还包括了日本、马来西亚等国家,同时德国、意大利等欧洲国家也开始进入许多中国投资者的视野。

海外投资的物业类型里,写字楼仍是投资量最大的资产类型。前五月,写字楼海外投资占总交易金额的52.3%。

据此,世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天表示:“写字楼、酒店等不动产稳定的收益率是险企纷纷出手的主要原因,但是事实上,比起眼下的租金收益而言,更多是为了资产平衡的考虑,更加着眼于长期的资产安全和保值。”不过,由于写字楼基本都是大资金投入,风险肯定要比购买普通物业高一些。

在操作上,大部分写字楼的股权比较复杂,操作起来比较麻烦。由于投资时间不长,保险机构对房地产行业风险的判断尚显经验不足。因此,保险机构须警惕在投资决策过程中过于乐观、冒进的心态,把握好投资的最佳时间窗口,尤其在海外投资时更应匹配好对冲工具。

世邦魏理仕是在美国纽交所上市的500强房地产顾问公司,一直专注研究全球商业地产市场。世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天表示对北京的商业地产市场信心十足,北京作为世界排名第二的门户城市,前景广阔,北京的写字楼和商场供不应求,商业地产的投资回报率不比住宅差。对于商业地产的个人投资者,她建议可以投一些房地产的信托或基金,通过汇聚大家的力量,把手里的资金能够积累起来,看准形势来投,比如可以考虑一些像国贸这样蓝筹型上市企业的股票。