民间吁设立国家房屋银行 公积金条例大修谋去库存

在历经了两度推迟之后，《住房公积金管理条例》终于迎来大修。

11月20日，国务院法制办公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》（下称“送审稿”）公开征求意见的通知，针对缴存制度不完善，城市之间资金无法融通，资金提取、使用和保值、增值渠道偏窄等问题进行了修改和完善；其中，扩大公积金的缴存范围及提取条件、促进公积金资金的保值增值等条款引发了社会各界热议。

“送审稿修订的内容虽然不少，但说实话，缺少亮点。”11月26日，中原地产首席分析师张大伟接受《华夏时报》记者采访时表示，公积金最大的问题是贷款上限太低，不解决贷款上限问题的修订意义都不大。不过，上海城市经济学会高级经济师顾海波对本报记者表示，送审稿的意义可能不在本身，“受到经济下行压力等因素的影响，楼市的库存越积越多，此次修订的目的主要是去库存。”

据了解，本次修订距上一次已有13年之久，随着我国经济环境的变化和房地产市场的迅速发展，原有的住房公积金制度在实施中已暴露各种弊端。

一波三折

现行的《住房公积金管理条例》于1999年4月3日以国务院令第262号颁布。作为维护住房公积金所有者的合法权益、促进城镇住房建设、提高城镇居民的居住水平而制定的条例，一直是全国住房公积金缴存、使用和管理的基本法律依据。

2002年3月24日，国务院根据全国住房公积金制度的发展情况，公布了《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，对全国统一的条例作了相应修改。然而，随着我国经济环境的变化和房地产市场的迅速发展，房价早已今非昔比，加之公积金政策因提取条件苛刻、享受人群有限且利用率不高而被不少民众认为“劫贫济富”，引起舆论对公积金制度合理性的质疑和对公积金制度改革滞后的不满，一再呼吁尽快改革住房公积金制度。

为此，2011年年底，时任住建部部长姜伟新明确提出，要求在2012年6月前，完成修订的工作并上报国务院法制办，但这一工作在2012年6月时并未如期完成。于是，在2012年年底，住建部再次明确提出，2013年要完成修订草案稿，并上报国务院法制办，结果修订工作再次延迟，因缴存扩面、联网监管、用途创新等方面问题，相关部门之间存在各种复杂分歧，长期不能形成相对统一的共识，直到2014年年底才完成修订草案稿的有关工作。

《住房公积金管理条例》的修订过程可谓一波三折，但呈现出来的送审稿并未超出预期。

据记者了解，送审稿对提取条件进行了放宽，除了明确购买、建造、大修、装修自住住房可以提取住房公积金外，公积金可用于缴纳物业费。在此之前，该条款仅在上海少数地区试行，此次《条例》的修订，意味着有可能将来全国都普遍实施该政策。

除了对提取条件放宽之外，送审稿规定无雇工的个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员同样可以缴存住房公积金。此前，只有正式单位的职工，才可以缴存住房公积金。

“虽然扩大了缴存范围，放宽了提取条件，但实际效果依然很小，公积金的使用率会提高一些，但上升空间不大。”11月26日，顾海波告诉记者，增加的这部分缴费范围大都属于低收入人群，他们的购买力不够，即便因此而进入了公积金贷款买房的行列，政府、银行、农民工都有风险，若干年后，我国的断供现象一定会扩容。

一石二鸟

有专家分析认为，此次修订，一方面可以盘活沉睡的公积金，另一方面能起到刺激楼市的作用，可谓“一石二鸟”。

顾海波表示，楼市潜在的供应远远大于有效需求，有支付能力的需求在萎缩，为此产生了大量“鬼城”，近期的各种公积金新政均是为了去库存；但是，政策看起来很热闹，直接作用微乎其微，去库存的关键就是降房价。

国家统计局最新公布的数据显示，截至今年10月，我国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高，跟去年同期的58239万平方米相比，一年内增加了1亿多平方米，增幅将近18%。

其实，面对库存压顶，全国楼市从2014年就打响了“去库存之战”。今年以来，央行多次降息、3·30新政、9·30新政等利好消息更是接连出击，各个地方政府也采取了公积金政策调整、二套房首付放宽等刺激性措施。但从数据来看，全国楼市整体去库存效果不明显。为此，不久前，中央对去库存的表态，在房地产市场释放出强烈的政策信号。

“银行有自己的风险评估系统，除了通过降息、降准等政策手段，商业银行撬动库存的方法并不多；因此，只能在住房公积金身上下功夫，但意义不大。”张大伟称。

早在9月22日，住建部在其官网上就发布了《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，明确了公积金异地贷款的职责分工及办理流程，公积金异地贷款有了操作细则。紧接着，住建部、财政部、央行又联手发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，明确自今年10月8日起，全面推行公积金异地贷款业务。但是，由于各地的公积金政策不同、额度松紧不一、贷款信息平台难对接等各种问题，在实际操作层面执行难度非常大。

“全国公积金最普遍最大的问题是额度问题，以北京为例，90平米以下的首套住宅最高只能贷到120万元，即便按照200万元的房款计算，也需要80万元的首付；而90平米以上只能贷款80万，就是个鸡肋。”张大伟表示，近期，公积金的政策频出，但均未触及贷款额度上限的问题，很多人都希望把公积金变为类似于国家房屋银行的职能，但事实上由于资金来源的问题，根本达不成那个效果。

张大伟建议设立国家房屋银行，类似于美国的房地美和房利美，把全民的首套和二套需求交由房屋银行机构来做，以国家补贴的形式来支撑，个人的非普通住宅找商业银行，但140平米以内的首次购房或者二次购房均可以享受到国家房屋银行的折扣，这应该是国家来做的事。

据记者了解，此次送审稿中，首次允许发行住房公积金个人住房贷款支持证券，这也被认为是为国家房屋银行设立铺路。