中国房价走势不可控？ 想要买房的人何去何从

房价会每年掉7% 连跌20年跌掉80%？

说到房价，上周，社科院发布了一年一度的中国住房发展报告，但是一经发布就被解读为，房价将会断崖式下跌，社科院又“紧急”回应，相关报道“以偏概全”。

但是我们回顾也发现：这几年，各界对于房地产的种种预测也是非常有趣。

【预测房价 学者输给开发商】

近日社科院发布的《中国住房发展报告2015-2016》指出，目前住房市场内部结构失衡，外部风险积聚。一线城市房价畸高；三四线城市库存高企。报告预测，2015年10月至2016年9月，中国房价可能“先升后降”。在经历较快上升，2016年第二季度后，有出现一波断崖式下跌的可能。正是这几句话，被外界解读为社科院看淡楼市。

我们发现，对于房地产市场的走势判断，业内也是明显分为两派，有趣的是，看空房地产的，很多是学者，对房价非常悲观，建议赶紧卖房；而看多者很多都是房地产从业者，认为再不买房就要再等几十年。从近十年来的房价走势看，高大上的经济学家明显输给房地产老板。

独立经济学家谢国忠已经看空中国房地产近十年，近期依旧悲观。他认为房价会每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%。目前应该赶快出手卖掉，不应再做发财的梦，现在把房子卖了，一辈子开心。

中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，房地产市场、地方政府融资平台，如果要人为制造这些市场的无风险利率，肯定会后患无穷，当前房地产市场只是回光返照。

一直被媒体紧盯的任志强，则是一直看多楼市，今年年中他就表示，只要经济是增长的，房地产肯定会持续增长，2015年的房价还将继续上涨，若今年不买房，那就只好再等30年。

实际上，房价上涨，主要跟人口能否持续增加有关。以上海为例，2010年上海常住人口增加93万，2011年增加44万， 2012年增加33万，2013年增加35万，2014年增加11万，每年保持净流入，5年增长216万人，而从2000年以来的数据计算，人口更是增加817万人，增幅50.8%。显然，人口的持续流入是房价不断走高的根本因素。

对于房价的预测，学者理性有余实践不足，而房产老板由于自身利益，一直喊多也在情理之中。中国地域广阔，一二线和三四线城市差距非常大，货币宽松导致的投资需求，会造成了房价中短期的较大波动，但人口才是最根本的主导因素，人口流入，房价看跌，人口流入，房价看涨。

【房地产泡沫危机：中国三大首富这么说】

王健林：3、4线城市房子卖不动 非核心城市两年后无须调控

11月27日，王健林接受媒体采访表示，按照目前中国房地产市场现状，除了热点城市之外，其他城市两年后就没有必要再进行调控。

现有的土地供应量和存量房，已经导致了很多地方的项目都卖不动，再加上这两年地方债务持续增长的情况下，有些地方政府主要靠卖地来还债。在这种情况下，土地和房地产供应进一步被放大，别说三、四线城市房地产滞销，现在就连有些二线城市，比如说大连、青岛的房子都卖不动。王健林指出，这两个因素导致了市场供过于求，最多只要两年就不需要调控了。

这些年调控的定位在控制房价上涨，而不是在其他方面，做更大的努力，效果也不好。中国正在城市化快速形成中，中国经济体也是向着世界第一大经济体发展，人还在增加，(调控是)压着房价上涨。但政府每年建多少公租房，多少经适房，然后怎么建立一套体系，商品房市场如何发展，可能政府调控这些要好得多。

王健林表示，刚性需求仍是房价难降的主要原因。最近十年北京城市人口净增750万，上海则是800万，即每年北京、上海平均净增70万到80万人，而广州大概是60万人，合肥平均每年30万人。按这个数据来看，以北京为例，一年1/7的人买房就是10万套，而这个数字大约就相当于北京一年的供应总量，更何况北京去年购房者中95%是首次购房。

绝大部分只要是有限购的城市的房地产市场基本上还是刚性需求在支撑。对于一线城市的房价调控，王健林则认为要“坚持限购不放松”。他称，对于北京、上海这种超大型的世界城市，未来房价仍将处于长期的上涨通道。

宗庆后：中国房产泡沫已形成 不能再造房子了

“推进城市化建设，不开发房产业也不现实……”26日，第二届世界浙商大会上，湖南省浙江商会会长徐文忠还没有说完，便遭到宗庆后的反对：“中国不能再建房子了！”

对于城镇化过程中的“造房子”现象，宗庆后持不同意见，直言“不能再造房子了！”他说，自己在全国都有工厂，现在不光是城市有空置房，农村也有空置房。“房产泡沫已经形成了，再造房子不得了了。”

宗庆后认为，让两亿六千万农民工从城市里回到家乡务工，才能真正实现城镇化。他表示，现在浙江的城市化经济首先是企业的转型升级，发展经济后，农民工再就近务工，进行土地流转等。

李嘉诚：“超人”见好就收 开始抛售内地房地产

一位连续15年坐在华人首富交椅上的商业大亨的抛售行为像是一颗信号弹，令市场哗然，业界纷纷揣测这一举动与国内房地产泡沫相关联。连万科企业股份有限公司董事会主席王石也在微博上写道，“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”

目前内地及香港资产价格处于高位，而英国等欧洲资产处于低点，正是企业家“逢低西进”的良机。这次抛售行为主要是对商业地产的担忧，这几年国内商业地产投资过度狂热，非专业公司很难快速收回成本，一旦定位不准策划有误就会陷入困境。而李嘉诚是在行业饱和之前提前离场，至少能卖个好价钱。

事实上，李嘉诚近几年的投资“棋局”已经逐渐从亚洲进入欧洲，并陆续投入了4000亿港元。因此，李嘉诚抛售中国内地和香港商业地产是看到了未来，是着眼于未来。

那么，中国楼市更长久的未来如何？

研究者的能力始终是十分有限的，要猜测未来10年的楼市，通常和讲梦话差不多。我的梦话是，10年楼市几乎肯定难以持续辉煌。

理由之一是，中国户均住宅的拥有率已超过1套，目前房地产需求已是改善型为主，首次置业为辅，投资性购房的比率可能已低至5%以下，未来中国地产最大的需求，取决于房屋更新率。

理由之二是，中国看来正向消费大国转型，消费对GDP的贡献逐渐提升，而制造业对GDP的贡献逐渐下降，到2020年推动中国经济增长7成以上的动力可能来自消费，政府税费汲取的源泉，也会自然从向企业收取税费，转向向住户部门收取税费，“十三五”之后，房产税、遗产税、赠与税对地方政府的重要性毋庸置疑。

理由之三是，经过“十三五”引导地产软着陆的政策即便取得成效，楼市也将是对未来高度透支的。

由是观之，我个人判断是：中国楼市在2016年仍将热闹下去，看起来是二年热，五年平，十年跌。中国房地产云雾缭绕的峰顶，远远地并不难看到。