房产去库存难题：北上广深与三四线城市吸引力落差大

近日，一组数据格外引人关注：截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米，如果算上在建未售面积和待开工面积，房地产库存形势严峻。在前不久召开的中央经济工作会议上，“化解房地产库存”被列为2016年中国经济工作五大任务之一，并开出了户籍制度改革、发展住房租赁市场等“药方”。

2014年8月2日，山西大同，古城墙被霓虹灯照亮，远处是正在建设的住宅楼盘。李坤 澎湃资料

释放合理消费需求

住有所居，是一个家庭享受城市文明的基础；建有所售，是一方楼市健康发展的指针。在化解房地产库存的征程上，足够庞大且合理的自住型消费需求显然必不可少。

事实上，进一步释放住房需求的号角已经吹响。前不久，国家发改委主任徐绍史表示，要制定实施1亿非城镇户籍人口在城镇落户方案，落实户籍制度改革方案，加快农民工市民化，满足新市民住房要求，稳定房地产市场。他强调，地方特别是三四线城市的商品房库存压力还比较突出，各地发改委要抓紧推动制定化解库存方案，发展住房租赁市场，释放刚性需求和改善性需求。

不过，也有业内人士坦承，在推进农民工市民化、尤其是鼓励新生代农民工进城买房的过程中，除了要考虑就业、公共服务、文化生活、社会保障等问题外，如何统筹好农民工市民化规模，处置好农民工原有的土地及宅基地，亦将是不得不面对的难题。

北京科技大学管理学院经济贸易系教授何维达在接受本报记者采访时表示，引导农民工进城买房是增加房地产消费的一个选择，但也要相应地考虑到农民工自身的购买力。

“目前我国楼市供大于求的情况其实主要集中在三、四线城市。未来，如果把原来针对城市人口和公务员的‘两限房’和经济适用房也向农民工群体开放，同时着力提高农民的收入，则将非常有助于其购房需求的释放。”何维达说。

房企要在供给侧做调整

中央经济工作会议明确表示，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。与此同时，还要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

“在去库存的背景下，房地产企业也应该在供给侧做一些结构性的调整，认真做好市场调研，搞清楚高端精品需求、中端改善性需求和基本居住型需求分别有多少，然后进行精准供应，而不是盲目大建‘奢华楼盘’或‘概念楼盘’。”何维达强调。

业内人士指出，随着城镇化步入中后期以及人口老龄化的到来，房地产业的“黄金时代”已经过去，供需已经开始逆转，但仍有不少开发商认为房地产永远是国家经济的支柱，进而想尽办法囤地、加杠杆，采用各种方式融资以求“撑”过寒冬。对于这些房企来说，首先要做的是转变观念，看清房地产市场发展的规律和趋势，及时顺应百姓需求做出真正的调整。

“吸引力落差”不容忽视

一边是北上广深等一线城市人口压力突出，房价屡屡攀升；另一边则是不少三四线城市“房比人多”，供求严重失衡。在去库存这个大命题之下，各地区经济发展程度和社会治理水平不均衡造成的“吸引力落差”亦不容忽视。

不久前召开的中央城市工作会议就提出，政府要创新城市治理方式，特别是要注意加强城市精细化管理。要提高市民文明素质，尊重市民对城市发展决策的知情权、参与权、监督权，鼓励企业和市民通过各种方式参与城市建设、管理，真正实现城市共治共管、共建共享。而这，无疑是促进各地城市治理与社会公平的一声“发令枪”。

何维达教授进一步指出，化解房地产库存还应注意三个方面的制度性问题：一是要做好卫星城和城市带规划，借鉴纽约、东京等地经验，在规划上充分重视一线城市周边地区的吸引力建设；二是进行户籍制度改革，将“户口”这一制约因素取消，从而有利于人们形成买房或长期租房的预期和需求；三是把房地产税等改革方向与楼市去库存有机结合起来，在充分权衡“去库”、“稳增长”、“拓税源”等因素的基础上，缓步推行房产税征收。