房企规模化背后业绩承压 热点城市存货量明显不足

2015年房企商品住宅销售榜单已浮出水面，万科、绿地、恒大以超过2000亿元的销售额位列三甲。大部分房企的销售情况符合年初预期，2015年房企销售数据呈现出行业集中度提升、分化加剧、中型房企扩容等特点。业内人士认为，2015年龙头房企销售业绩仍然光鲜亮丽只是表象，2016年房企不断规模化背后仍然面临较大的业绩下滑压力。

强者恒强

日前，克而瑞研究中心发布了2015年中国房地产企业销售排行榜。数据显示，2015年万科、绿地集团和恒大地产三家房企以超过2000亿元的销售额位列榜单前三。其中，万科企业销售额为2627亿元、恒大地产销售额为2050亿元、绿地集团的销售额为2015亿元。

此外，排在2015年房企销售金额TOP100排行榜的前十位房企（除前三位）依次是万达集团、中海地产、保利地产、碧桂园、华润置地、融创中国和华夏幸福，销售额分别为1512亿元、1492亿元、1471亿元、1401亿元、851亿元、731亿元和725亿元。

值得注意的是，百强房企的门槛大幅提升。从销售额来看，百强房企门槛突破百亿元，从70亿元提高至104亿元；从销售面积来看，门槛从48万平方米增加至90万平方米。

同时，行业集中度继续上升，百强房企面积集中度增加2.35%、销售额增加1.86%-39.64%。业内人士认为，发达国家前十的房企集中度均已超过20%，未来中国的房企集中度还有上升空间，品牌和规模仍然是房企未来争夺蛋糕的重要筹码。另外，行业集中度持续提升，将导致大型房企与中小房企差距进一步扩大，行业分化加剧。

“中产”房企竞争激烈

相对于格局较为稳定的千亿级房企来说，销售额在200亿-500亿元的“中产”房企竞争激烈。数据显示，“中产”房企数量较去年增加九家，包括正荣、融信、仁恒、卓越和融侨等。梯队内企业变化较多，销售均值则较去年提高了19亿元。

“2015年千亿房企数量依然为七家，从2012年以来，这一格局一直未被打破。原因在于这7家房企很早就开始并已完成全国化布局，在全国重点城市市场占有率较高，同时以开发偏刚需、高周转的产品为主，迎合近几年以刚需为主导的市场需求并不断调整策略应对市场变化。”同策咨询研究部总监张宏伟在接受北京商报记者采访时表示。

“中产”房企处在“力争上游、不进则退”的位置，激烈竞争在所难免。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这类房企主要深耕本土区域，比如珠三角、长三角或者中部的二三线城市。从目前来看，大多数“中产”房企已经开始启动全国化布局，但并未完成。

另外，今年二三线城市去库存压力较大，“中产”房企在深耕本土区域的同时，布局一线城市的意愿更加强烈，希望完成全国化布局，随着行业集中度提高，“中产”房企为获得生存空间，竞争将更加激烈。

规模化背后的压力

今年龙头房企的销售规模不但没有下降，反而利用今年一线城市、部分二线城市楼市基本面的好转时机重新洗牌市场，进一步实现销售业绩快速增长。张宏伟认为，这并不意味着房企尤其是龙头房企还可以沿用规模化的扩张模式继续前行。

张宏伟进一步表示，楼市已经进入“下半场”，今年以来部分城市楼市基本面好转带来房企规模化增长，但这并不意味着2016年房企销售业绩还会普遍上升。楼市进入下半场、热点城市进入调整期、热点城市房企存货量不足等理由表明2016年房企业绩将普遍下滑，房企不断规模化背后仍然面临较大的业绩下滑压力。

比如，对于去年楼市成交量表现相对火爆、对品牌房企业绩贡献度较大的城市来讲，2016年也很难延续火爆的行情，这些城市由于需求透支等因素楼市将很快陷入调整期，甚至再现2011年、2014年的大范围降价潮。对品牌房企业绩贡献较大的重点城市2016年市场成交量下滑，对品牌房企业绩贡献度降低，房企规模化发展压力将进一步显现。

严跃进认为，2016年宽松政策持续，城市基本面较好，房企销售业绩不会下滑。不过，2015年房地产投资开发节奏较慢，重点城市可售面积减少可能会影响部分房企的销售业绩。同时，较高的土地成本也影响房企的盈利空间，2016年房企应该多元化发展、降低成本以减轻潜在的业绩下滑压力。