港资房企价值亮红灯 新世界中国私有化难掩疲态

选择在最接近发布年终成绩的时间节点，郑裕彤家族旗下的两家上市房企新世界发展(00017.HK)及新世界中国(00917.HK)动作频频，快速抛售物业套现并正式重启私有化计划。

“宁肯被吃掉，也不能价值尽失。”一位为新世界中国提供金融服务的机构负责人欧先生向记者描述新世界中国当下的心态，“当下是一个合适的机遇，尽可能手持大量现金，增加优质投资机会，谋求以小博大。”

价值低谷预警信号

实际上，除了在1月初重新抛出的私有化计划，新世界中国在2015年末也动作频频。

就在1个月前，郑裕彤家族找到了恒大地产的许家印接盘其在中国内地多宗大体量项目。恒大地产在12月不到一个月时间内，收购了新世界内地9个项目，总建筑面积逾1200万平方米，总金额339亿。对此，业内评价为“恒大几乎拿下整个新世界。”

多家机构分析指出，新世界中国向恒大地产出售的项目以成交价普遍较市价大幅折让成为最大的亮点，其次，与周边同类型土地及物业相比，成交价、付款条件及盈利能力均极具优势，且项目的投资回报率则普遍在20%以上。

据悉，恒大地产12月底豪掷204亿收购5大项目，将透过新世界、周大福认购的、无固定到期日的永续债支付约50%；剩下50%约100亿的收购价款，恒大先期只需支付其中的约30%即29亿，就可获得5个项目的所有权益。

有业内分析指出，恒大仅先支付收购总资金的15%即可。所谓永续债优势，即无固定到期日和赎回日的一种融资方式。永续债优势是没有偿还日期，发债人只要能按时支付利息，债权人不能要求清偿。

香港中大财富投资团队一位负责人分析，新世界出售的这批项目均属于优质资产，且收购方的支付条件十分宽松，可见新世界对这些优质项目几乎“毫不留恋”。他指出，一方面，与恒大地产操盘手法相比，这些项目在新世界手上运作的盈利空间有限，另一方面，对于业绩低迷不振的新世界而言，这些项目对该企业一直以来的开发业绩中处于“价值低点”，“因此出售套现，手握大量现金，寻找更有价值的投资是最好的选择”。

业内分析指出，经过12月连番出售项目后，新世界中国套现超过200亿元人民币，再加上该房企去年6月底时手头持有的157.73亿元现金，以及向周大福企业出售了新世界酒店管理业务，再套现约19.3亿元，从账面上而言，新世界中国持有数以百亿元现金。

此外，新世界、周大福通过本次交易认购恒大地产永续债，从价值投资角度共享恒大项目开发所带来的收益。

集中抛售物业的做法，与郑裕彤家族私有化计划的初衷不谋而合，而且正好为该计划做足准备。

受访的欧先生分析，重启私有化计划，最大的初衷就是公司认为上市平台的价值不大，尤其是对公司的增值、融资效果所起的作用已经不被看好。

早在2014年3月，新世界发展就曾提出私有化新世界中国的计划，但因独立股东赞成票未过半数而遭终止。

有分析称，本次若新世界发展成功私有化手握大量现金的新世界中国，扣除214.5亿元成本，仍可以将新世界中国余下的逾百亿元现金转到公司名下，价值提升空间增大。

老牌港资房企的困顿

郑裕彤家族在内地依靠其“十年盘模式”，打造出“囤地专业户”之名声，并吃透土地溢价，最终不得不通过向新晋内地房企出售大量项目画上句号，某些程度上反映出，曾在中国内地挥斥方遒的老牌港资房企所遇到困顿的冰山一角。

新世界中国公开表示，将部分项目售予恒大后，会将业务发展集中在内地一线及1.5线城市，这一种业务上的重新布局，对公司在内地发展极为有利。

事实上，多位接触过新世界中国的房地产企业人士分析，新世界中国近几年来鲜有在土地交易市场上活跃，更是鲜有斩获。目前的土地储备主要依赖2000年以前所拿土地开发。

根据新世界中国最新一期的年报显示，截至去年6月底该公司拥有土地储备为2573.5万平方米。其中在北京及上海等一线城市，拥有土地储备约340.6万平方米，即占其整体土地储备的13.23%。至于成都、武汉等二线城市，亦分别拥有超过300万平方米的土地储备。

“港资房企在内地的疲态越来越明显，因为内地经过多轮深度的房地产调控，内地楼市的变化已经更加复杂了，而且一二线城市复苏明显，且三四线城市复苏比较缓慢，而曾在这些城市大量布局的基础上，港资房企把脉市场、消化项目的能力备受考验。”曾在新世界中国华南项目担任管理职位的一位地产界人士指出。

她补充道，港资房企以往在内地项目管理层主要来自香港，出现水土不服的现象比较普遍，且项目以往更多享受土地溢价的好处来提升业绩，并非完全靠强力的管控和不断优化的运营模式取胜。因此，在市场深度调整时，业绩往往萎靡不振。