购房前要先交“诚意金”？ 房价上涨卖家能提违约？

购房是老百姓的一件大事，然而购房时总会遇到一些问题。

我们曾于第65期《麻辣问答》（2015年12月5日）专门做过关于房屋买卖的法律解答，引起读者热烈反响。

本期《麻辣问答》再次整理读者咨询：房开所说的诚意金是什么概念？房开延期交付，不要违约金直接退房可以吗？买房未过户遭到法院查封，这房属于买房者的吗？

请晚报读者律师顾问团成员、浙江越人律师事务所合伙人项建挺律师来为大家解答。

如果你有什么法律问题，欢迎拨打我们热线88908890，晚报读者律师顾问团律师为你答疑解惑。 □晚报记者 周蓓蓓 制图 陈禾佳

A

购房新名词“诚意金”

和定金一样吗

读者许先生来电：我最近有意购房，也看了好几套房子，有开发商跟我说，如果有意向，可以先交一笔2万元诚意金（有收据），这样就有购房优惠，之后再签署购房合同。如果之后不想买了，这笔钱是不退的。我从没听过“诚意金”这个词，请问律师房开所说的“诚意金”和定金一样吗？不退合理吗？

解答：诚意金不是法律上的专有概念，不同于“定金”或者“订金”，其实际上系房开公司为了推销房产，同时也便于房开公司确认意向客户，而由房开公司经常使用的名词。到底如何适用，具体看双方的约定，如产生纠纷，则按照双方的约定去判断。购房户在支付诚意金之前，应特别注意关于诚意金的约定内容，如有不公平、不合理的约定，在付款之前要求房开公司改正。当然房开公司提供的合同（或者“意向书”）为格式合同，关于诚意金的约定，房开公司应充分向购房户提示和强调。如果格式条款的理解产生争议，应当按照通常理解予以解释，如果有两种以上理解的，则应作出有利于购房户这方的解释。

B

卖家因房价上涨提违约

能赔装修款吗

读者王先生来电：我买了一安置房作为婚房，当时卖家称房产证还没拿到，所以没及时过户。现在对方竟想抬高价格，他说房价涨了近3倍，行情不一样了，如果我不要，他大可违约卖给别人。根据签订合同，卖家违约要赔偿总房价的50%和退回房款。但是我装修花了不少钱，我能要回装修款吗？

解答：如果系卖家因为房价涨价而要求解除合同，那么显然该卖家违反诚信原则，属于卖家违约，如果解除合同，应该退还所有购房款，并承担赔偿损失的违约责任，该损失包括因房屋装修而投入的装修款，也包括该房屋的涨价部分损失，该部分损失金额具体可参照签订合同时的合同价和现在的市场价之间的差额部分确定。

虽然合同约定，一方违约要赔偿总价的50%违约金，但是显然该约定的违约金过低，因为现在的房价涨了近3倍，根据《合同法》第114条的规定，约定的违约金低于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因此如果违约金约定过低，明显低于实际损失的，购房户可以提出，要求提高违约金金额，以达到与实际损失相符的情形。当然，本案比较实际和合理的做法，应该是由购房户起诉卖方，要求卖方继续履行合同，办理相关的过户手续，待法院判决，拿到生效裁判文书后，直接凭着生效裁判文书和法院的协助执行裁定，办理过户手续。

C

房开延迟交付导致违约

可直接退房吗

读者李女士来电：我先前购买了一套期房，按约定是去年年尾交房，但房开至今仍未通知我们。我们找房开要说法，房开称遇到一些技术难题，这是难以避免的，会尽快交付。不管什么原因，这都算房开违约吧，我是否可以要求退房？

解答：房开公司延期交房，那么一般标准的《商品房买卖合同》会约定，房开公司承担相应的逾期交付违约金责任，如果逾期时间较长，那么购房户可以选择与房开公司解除合同，要求退房。当然，现在对于是否可以解除合同，则当下司法审查较为严格，如果该房开的房产，确经过合理的期限是无法交付的，购房户的合同目的不能实现的，则可以解除合同。如果逾期交付房产仅是暂时的技术难题或者其他原因，在合理期限之内可以克服的，那么则一般不解除合同，通常由房开公司承担逾期交房的违约金责任。毕竟商品房属于大件耐用消费品，一定期限的延期交付不会导致合同不能实现。

D

买房未过户遭法院查封

这房到底归谁

市民陈女士来电：几个月前，我通过中介买了一套房，签订了商品房买卖合同，也已交清了购房款，现在搬进去了。但因为卖方的原因，迟迟没过户。前不久，该房因为原房主的个人纠纷而被法院查封，现在过不了户。这房子应当是我的，请问我能要回这个房子吗？

解答：陈女士这样的情况近几年较常见，我国物权法规定，不动产登记在谁的名下，该不动产属于谁所有。但在这类案件中，虽然不动产仍登记在卖方名下，鉴于买受人购买房产时有个办理过户手续过程，在该过程中，因卖方个人债务问题导致房产被查封，对买受方显然是无法预料，不可控制的。为了不使买受人的交易风险无限扩大，目前立法和司法实践都保护上述购房户的利益，确认上述类型的房产不得查封，属于买受人所有。

根据相关法律规定，如果买方已经全额付款，且已经交付（包括入住，或者实际控制该房），且未办理过户，非系买方的过错，法院不得查封该房产。如果被法院查封，买受人可以向法院提出执行异议申请，直至提起执行异议之诉，待法院判决解除查封之后，再行向法院提出要求出卖人继续履行合同，配合办理过户手续的诉讼。