供需矛盾加剧 今年楼市将延续量跌价涨

昨日,由北京商报社、北商研究院联合主办的“2016新年楼市趋势发展论坛”在京举行。来自地产界的专家、开发商代表以及媒体等200多位嘉宾齐聚一堂,对楼市供需现状、土地市场发展,以及政策走向等方面进行分析与研讨。有关专家预计,2016年北京楼市在保持稳定发展的同时,市场供需矛盾将依旧延续,未来北京房价仍将面临上涨压力。

楼市成交量跌价涨

刚过去的2015年对于北京楼市而言称得上是个大年。根据北京市住建委网签数据,截止到2015年12月30日,北京2015年纯商品房住宅签约5.4万套,成交额也达到了2078.56亿元。成交均价达到近3万元每平方米,同比2014年上涨了10%,创下历史新高,比2010年上涨了46.3%。

中原地产研究部的数据则显示,2015年全年北京六环内普通商品房住宅签约单套成交额高达464万元,整体市场已经进入高端化趋势。豪宅化成为市场新常态,这一年北京豪宅成交占比明显增加,总价1000万+、单价10万+的物业签约均创造了历史纪录。与成交量走高相比,2015年北京楼市供应量却呈下滑趋势。统计显示,2014年北京楼市供应量为8.62万套,而这个数字在2015年则下滑为5.59万套。北京房地产业协会秘书长陈志分析,2015年开发商推盘积极性不高,令市场供需矛盾得以凸显,也是导致去年交易量快速上涨的原因之一。

除了供需矛盾之外,北京库存状况也是价格持续走高的原因。数据显示,去年12月底,北京库存量仅为5万套左右(剔除保障房),几乎没有去库存压力,这与全国其他城市库存高企的情况相差很大。首都经贸大学房地产研究中心主任赵秀池分析,一线城市房价将依旧保持稳定增长。其中,庞大的人口数量和增长趋势仍令楼市需求量不断增加。

地价重构楼市结构

除了供需之外,房价上涨与土地市场也直接相关。资料显示,2015年一共出让了50宗住宅用地,其中22宗楼面价超过3万元。

亚豪机构研究总监郭毅对此表示,土地市场的火热,除了企业资金充沛外,政府规划的调整以及土地供给方式也助推了地价的攀升。此外,北京其实很久没有五环以内的地块如此集中出让。2015年50宗住宅用地中7宗在五环内,企业集中围猎稀缺地块,地价自然迅速上升。

中国社科院城市发展与环境研究所主任牛凤瑞分析,北京功能区域的再调整、再优化是地价上涨的关键因素。南城区域的开发、通州成为行政副中心等都是功能区的调整,功能区的调整必然造成基础设施升级从而推高地价。陈志透露,相关部门透露出的信息显示,2016年土地市场依旧会有一部分相对优质的土地入市,但总量将会再度缩减。一方面,未来土地拆迁成本越来越大,另一方面从土地规划上也面临各种红线的压力。他预测,未来北京楼市将形成低端市场靠政策、高端市场豪宅化的分化局面。

政策利好依旧延续

“政策依旧是影响楼市走向的关键因素。”陈志表示,2015年针对二套房信贷出台了“3·30”政策,令市场升温,但因限购政策依然延续,整体市场呈现政策窗口期效应,但未出现明显的爆发点。

业内人士分析,2015年楼市升温的原因还在于在政策主导下资本市场出现大幅升温。包括去年央行五次降息,以及央行出台的很多贷款调整工具在内。初步评估,2015年市场货币量超过10万亿元,其中相当一部分的资金流入楼市,导致房地产市场的价格上涨。此外,很多开发商通过资源调配能力跟银行达成合作,取得了更低资金成本。

专家预测,限购政策已不再是房地产类政策,而是北京定位发展的政策,因此限购不会取消。但针对市场和企业的一些反应,限购政策的具体内容会不会调整,可能有一些悬念。2016年总的来说是减量增价,二手保持量价齐涨。从企业角度看,并购会多发。同时,企业的利润依旧会缓慢下降,但2016年楼市表现仍将保持稳定。