香港郊区楼面价不及北京六环一半?
农历新年后首周,香港楼市依然萧条,下调趋势已无悬念。
仅半年时间,香港同一地段、同一用途的土地价格暴跌近七成。春节之后,新界一块宅地以不足2万港币的楼面价成交,将香港市场推向舆论的风口浪尖。虽然事后显示此地块存在先天缺陷,但考虑到此前土地的连续流拍,以及去年10月后房价的连续下跌,香港市场步入由涨转跌的调整期已成现实。市场开始热议这是否意味香港楼市的断崖式下跌?市场的解读甚至引起了香港金管局的重视,该局总裁陈德森随后回应称,香港房地产市场是否进入下行周期还需要更多时间来判断。
北京六环楼面价是香港郊区的两倍?
根据招标公示内容,新界大埔区地段第221号用地以21.3亿港元批予国万投资有限公司,批租期为五十年,指定作私人住宅用途。以地盘面积37696平方米计,单位价格约为5.65万港元每平方米;而在去年9月初,同样是大埔区地段用作私人住宅的土地招标,其单位价格高达17.7万港元每平方米。相比之下,不到半年,地价下挫达到68%。
据曾在香港大学读研的钟先生介绍,在香港的行政区划分的十八区之中,位于新界的大埔区在香港人眼中基本上被认为是“郊区”,相当于北京的顺义、怀柔、密云。但细心的观察人士发现,北京郊区六环的土地成交价已经远远超过了香港的“郊区”。去年年底,顺义区仁和镇的两宗地块成交总价近50亿元,两宗地块的成交楼面价约为33000元每平方米,而大埔区该地块折合人民币楼面价为16585元每平方米,照此计算,北京六环的楼面价是香港大埔区的两倍。
地块存瑕疵致底价出售?
香港“郊区”地块成交价的急剧下挫是否意味着香港楼市的下行?对此,也有部分业内人士表示了不同的看法。中原地产首席分析师张大伟认为,香港楼市的确在明显调整,但具体到这块地显得有些夸张。该地块的年限是50年,而且有明显的瑕疵,无法跟大陆土地市场对比。
根据土地出让文件,新界大埔区地段第221号土地有环保团体提出司法复核,政府是带条件拍卖,买家付款后得默默等候司法程序走完,政府胜诉才能开发。要是政府败诉,则原银奉还,不带利息。张大伟认为,在香港,这种官司动辄打几年,如果时间长,会导致成本提高。
另外,亦有香港媒体指出,该地块低价出售,主要是项目受司法复核、斜坡问题等困扰,加上楼市前景不明朗,令地价每况愈下。“是多方面的因素重合在了一起”。
香港楼市下行趋势已无悬念
北京青年报记者在采访时获悉,虽然关于这块地的情况存在争议,但香港楼市的下行却已经在业内形成了共识。
2015年9月以来,香港房价已下跌9.5%。影响楼市的因素包括供应增加、利率上行、香港及内地经济增速放缓。过去三个月中,楼市还接连出现两起流标事件。去年11月4日及今年1月25日,香港特区政府两幅土地拍卖皆因“投标报价未达港府预期底价”,以流标告终。
农历新年后首周,香港楼市依然一片萧索。据香港各代理行数据,十大屋苑周末成交量于极低水平徘徊,楼市陷入低迷。中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰认为,近日股灾及大埔土地低价售出等消息打击楼市,部分业主看淡后市,大幅降价求售,尤其是新界区的部分物业,减价幅度达15%至20%。
香港地产商们对楼市入冬似乎已形成了共识,并做出了价格与销售的调整。长和系主席李嘉诚在出席集团周年晚会时表示,香港房价上升10%或下跌10%都是平常事。有需求的时候,房价自然会涨,而需求少、经济差时,房价自然会下跌。恒隆地产主席陈启宗也在2016年1月表示,对香港楼市而言,楼市上涨或下跌15%至20%都不是什么大事。据香港媒体报道,香港地产商之一恒基地产迅速在楼市入冬之际做出了反应,其旗下的豪宅项目帝汇豪庭在1月20日公布了首份定价单,定价较同区豪宅下跌了五成。
此外,香港外资大投行也纷纷发布楼市下行预期,这标志着香港楼市的下调趋势已无悬念。国际评级机构标准普尔15日发布的报告称,2016年将是香港房地产市场困难的一年,预测住宅楼价平均下跌10%至15%,而成交量预计持平或增加5%。瑞银最新发表的研究报告也指出,美联储去年底宣布加息后,资金外流令香港本地楼价加速下滑,鉴于香港及全球宏观经济不利因素的影响,瑞银预期香港楼价由目前至2017年年底再跌20%至25%,并重申对香港地产股的“减持”投资评级,预期楼价下跌将拖累股价表现。
香港会在适当时候放宽楼市措施
香港金融管理局总裁陈德霖在出席立法会时表示,虽然楼价已自高位下跌,并且成交量低迷,但仍需时间观察以确定房地产是否已进入了下行周期。若确实如此,该局会在适当时候适度放宽楼市收紧措施。
另外,据香港媒体援引陈德霖讲话称,香港金管局并没有量化方程式衡量楼价跌多少才放宽措施,而是会参考多方面数据。金管局过去几年收紧按揭,期间楼价曾经历六七个月甚至十二三个月的低迷时间后再次上升,所以即使目前楼价已由去年9月的高位回落,但仍要更多些时间来观察。
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门头沟住宅用地楼面价昨创新高
反观深圳河的对岸,深圳的楼市去年暴涨近五成。而春节前后,北京、上海、广州先后拍出的几块地,动辄四五万元的楼面价。楼市专家分析统计,2015年北京楼面价超过3万元的土地高达26宗,其中甚至有3宗位于六环外,北京楼市上涨已成事实,三四环无土地供应的楼市更是成为购房者关注的焦点。
昨日,北京土地市场再起波澜,这次是“门头沟”。中骏地产以39.48亿元,建设5万平方米“公共租赁住房”的代价,拿下门头沟区龙泉镇MC00-0003-0026等地块,楼面成交价4.1万元。亚豪机构市场总监郭毅认为,这一价格取代了此前3.32万元的老“地王”,门头沟“地王”纪录被再度刷新。
在门头沟区龙泉镇MC00-0003-0026等地块的拍卖中,共有9组房企进行角逐。他们分别是:中骏、首创、首开、碧桂园、绿地、绿城+住总、融创、金地+中建、万科+中铁建+平安。
虽然经过激烈竞争拿下这宗地块,但是风险也随之增高。业内人士分析,虽然地块本身面积较大,规划建面超过25万平方米,但是其中包括超过5万平方米的“无偿还建”安置房。另外,还需还建4.46万平方米商业用房,其中3.6万平方米同样是“无偿还建”。
同样在昨天,经过90轮激战,绿地再次以18.1亿元拿下大兴生物医药基地一地块,溢价率101%,纯土地楼面价16778元每平方米。此前2月23日,绿地在大兴一口气52亿元买下两宗地,加上这一次,成了大兴新晋“地主”。有评论称,绿地这是效仿万科在通州台湖,欲形成连片开发。2009年,绿地入京首次出手,曾在大兴黄村取得一宗45.8万平方米的地块,随即开发了绿地中央广场·新里西斯莱公馆这一包括住宅、购物中心、餐饮娱乐于一体的综合体超级大盘。大兴频繁拍出“高价地”,有利于绿地此前已建成项目的销售。文/本报记者 朱开云
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