新盘亮相“高端化” 二手“大户”连降价

近期，市区多个以大面积户型定位的 “高端”新盘亮相。与此同时，市场上仍有许多大面积次新房降价销售。业内人士认为，应加大城市周边供应，以改善市区供应结构失衡的局面。

市区新盘趋“高端化”

日前，市区多个楼盘举行产品亮相活动，公开面积段与户型。不约而同的是，这些楼盘亮相的均为高端定位产品，如华鸿·万墅在其产品说明会上公布了约140-230㎡户型；宏地·温州悦府推出了143-249㎡户型，定位为高端住宅，前段时间市区部分新开的楼盘也日趋“高端化”。与此同时，一些原先刚需楼盘为主的板块，也开始出现改善型及高端产品。即将亮相的德信·上府位于黄屿板块北片，在仅13.5亩的不规则地块上打造约123-190㎡的改善型及高端住宅。

去年中旬以来，温州中心 （详细信息 团购 论坛）、尚品半岛等项目开始推出高端产品，改写了市区近年主打刚需的局面，随后多个楼盘均开始面向高端市场，刚需房源供应呈下降趋势，以在售楼盘加推房源为主。新希望·白麓城、华鸿·中央湖公馆等楼盘在打造高端产品的同时，仍保留部分“首改”户型，而近期亮相的项目“高端化”愈演愈烈，“首改”户型出现频率也在下降。

除上述项目外，近期成功出让的温州生态园黄屿C-02地块、七都控规03-C-08/09地块、瓯海中心区中心单元A-01b地块、汇昌河水上公园地区城市设计A-10地块等均出现了较高的溢价率，并刷新所在区域近年最高土地单价，业内人士预计这些地块也将打造高端产品以维持利润空间，核心城区的“高端化”将蔓延至周边新兴板块，下半年会陆续上市。

大面积次新房降价

市区新盘“高端化”并非首次出现，在2004年前后，市区许多楼盘就已开始主打144㎡以上非普通住宅。针对“一窝蜂上大面积”的现象，2006年建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90㎡以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”这就是俗称的“90/70政策”。此后，城郊新兴板块曾出现多个主打90㎡以下刚需楼盘，而鹿城核心区的楼盘则采取“拼套”的方式继续打造大面积户型，部分楼盘后因遭遇“限购令”而出售困难，价格也应声下跌。最终，由于业界质疑加上市场长期低迷，“90/70”政策低调退出市场。

据市住建委房管局商品房网上销售系统数据显示，市区2011年前后开盘的多个高端楼盘中，多数楼盘当前均有房源剩余，以单位产权计算数十套居多，也有个别楼盘仍有超过100套房源剩余，同时这些房源不断调价销售，不少房源下调每平方米数万元。记者从多家中介机构了解到，除少数交付不久的楼盘外，多数次新房面积段与价格呈倒挂现象，在其他条件相近的情况下面积越大的房源成交单价越低，这与当前一手房市场截然相反。

根据2014年出台的《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》，复式住宅中空部分面积不再累进计算容积率指标，有效拓展了住宅户型的设计空间，这也激发了开发商打造大面积户型的积极性，导致“错跃”户型的出现，再加上新盘在外立面、绿化、车位比例、人车分流、物业管理等方面的优势，使得次新房尤其是大面积房源在二手房市场受较大影响。

供应结构呈现失衡

今年2月，财政部调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。其中，个人购买家庭唯一住房，且面积为90㎡及以下减按1%的税率征收契税，面积为90㎡以上减按1.5%的税率征收契税；个人购买二套房，面积为90㎡及以下减按1%的税率征收契税，面积为90㎡以上减按2%的税率征收契税。显然，面积在144㎡以上的非普通住宅成为最大受益者。

有近期获取地块的开发商表示，当前市区不断出现的高溢价地块，其土地成本决定了该项目只能打造高端产品，以保证产品在市场上同样能够溢价，获得利润空间。由于土地成本日渐升高及高端产品的竞争加剧，部分开发商开始加强对郊县、外地市场的布局。

据朗兆市场研究中心分析，当前市区住宅库存去化周期仅6个月左右，库存量的警报拉响，表面上看为供应短缺，实际上是温州长期存在楼市供应侧结构等问题，并抑制了楼市成交量放大。在政策支持货币持续宽松、不断刺激需求释放的良好环境下，应抓住机遇调结构，增大温州楼市（详细信息） 容量。在今年以鹿城区大户型为主的供应结构下，应加大市区边缘区域的商品住房供应和土地供应，以改善市区供应结构失衡的局面，充分释放刚性和低总价房的需求，使供应结构形成低、中、高全覆盖，以此来释放和拉动需求的广度和深度，并通过基础设施建设、优质产业导入刺激住房销售。

商报记者 王而凡

■记者手记

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。住房不仅是经济问题，更是民生问题。

多年前，以“炒房”闻名的温州，房价飞涨，产品面积段也越做越大。一时间，商品房成了有钱人的游戏。土地投放收紧造成人为的供不应求，加速了房价上涨，产品高端化愈演愈烈。由此，多少想落户温州的游子因买不起房而离开这座城市，多少民间资本流向全国各大城市，成为建设他乡的资金来源。

随着房价泡沫的破灭，温州房价进入了长时间的下跌空间，不仅影响了开发商、购房者等多方利益，也对我市的社会经济、投资环境等带来负面影响，成为温州发展的阵痛。

终于，房价逐步企稳、回归理性，开发商陆续推出面积适中、性价比高的刚需房源，不少怀着买房“梦想”的刚需购房者看到了希望，加入购房大军，推动了成交量的进一步走高。“量升价稳”，温州楼市似乎进入了这一理想空间。

然而，随着政策层面的进一步刺激，温州楼市也跟随不少一二线城市开始“疯狂”，新盘产品不断“高端化”，在走高溢价的同时面积越做越大，难道历史要重演？此时，不少城市开始加大土地投放，不仅借这一阵东风推动城市建设，并借此加大住房供应以稳定房价。相比之下，温州在这方面做得依旧不足，我们不应该好了伤疤忘了疼。

在人口红利走向尾声、人口流动开始加剧、人才成为重要资源的新时代，温州，又能凭什么去吸引人，留着人，支撑高房价？没有刚需的积累，未来更多的改善型需求又从何而来？走高的房价，做大的面积，在住房日趋“高端化”的表象背后，换来的可能是城市竞争力的走弱，那么再“高端”的房子也会成为“空中楼阁”。

通过这一轮“去库存”可以发现，温州楼市仍有潜在的巨大需求，因此更应抓住机遇从供给侧调整结构，以做到稳房价、稳预期，让老百姓都能买得起房子，让成交量大幅上来，实现“量升价稳”，温州楼市、温州城市、温州社会才会更加健全。