城中村安置房将冲击二手房市场

近期，城中村改造再次成为市民热议的话题。与此同时，当前部分在建的城中村改造安置房，在品质方面有了较大的提升。业内人士认为，未来此类安置房将在二手房市场形成巨大的供应量并对其造成冲击。

城中村改造掀起热潮

5月30日，我市联合发布《温州市区城中村改造三年行动计划（2016－2018年）》，计划在3年内完成80个行政村的签约，5年内完成旧房拆除并开工建设安置房项目，统筹做好征地拆迁、土地储备和出让工作，规范有序实施推进。

鹿城区范围重点对滨江、蒲鞋市、南汇、南郊、大南、松台、广化、双屿8个街道的27个行政村实施拆迁改造；龙湾区范围重点对中心区、状蒲片和浙南科技城的24个行政村实施拆迁改造；瓯海区范围重点对中心区、中央绿轴、梧田街道、景山街道、三垟湿地及动车南站以东区域29个行政村实施拆迁改造，涉及3.31万户居民、716万平方米旧房，5年内全面完成旧房拆除并开工建设安置房项目；进一步改善城市面貌，提升城市形象。

根据计划，2016年新增签约9042户以上，完成17个行政村的整村签约。5月底前完成2015年度已签约旧村的旧房拆除，9月底前完成当年签约任务，年底前完成2016年已签约旧村的旧房拆除。计划开工安置房项目7个，3672套。

去年，我市正式启动市区新一轮城中村改造，并公布重点实施范围与计划，70个行政村列入重点实施范围。此次发布的《温州市区城中村改造三年行动计划（2016－2018年）》在去年的基础上增加了10个行政村，以双屿综合整治样板区、高铁新城、三垟湿地等城市“亮点区块”及门户区域为主。

与此同时，中央绿轴、三垟湿地等区域多个城中村近期相继腾空并启动拆迁工作，也有多个城中村的签约工作正加速推进，市区正形成一股城中村改造的热潮。

品质提升带动积极性

近年来，市区不少安置房引进绿城、中国建筑等知名企业代建，对安置房的品质起到较大的提升作用，安置房逐渐向商品房靠拢。同时，不少出让地块也存在代建安置房的要求，包括华鸿·温州大公馆、华鸿·中央湖公馆、华鸿·万墅、大诚·名座、碧桂园·翡翠郡等，安置房、商品房界限逐渐模糊。也有不少城中村将最好的地块用于拆迁安置，包括中央绿轴、三垟湿地等区域的一线景观地块。

根据我市出台的《温州市区城市建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补偿实施办法》，住宅房屋所有权人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。其中，根据搬迁、安置区位不同，按其合法建筑宅基地基底面积一倍至三倍的标准确定应安置面积，应安置面积中超出被搬迁房屋合法面积部分，按综合成本价计算。同时，以在册常住农业户口按人均面积30平方米（另有房屋应合并计算）计算应安置面积，应安置面积中超出被搬迁房屋合法面积部分，按综合成本价计算；在房源许可情况下，可给予增购，但人均面积最高不超过50平方米，增购价格按市场价给予一定比例的优惠。据了解，市区不少城中村采取较为灵活的安置方式，有效提高了村民拆迁安置的积极性。

据了解，温州市在城中村改造过程中的货币化安置率远远低于全省货币化安置水平，离国务院提出的货币化安置率原则上达到50%的要求更是有着巨大差距，这已成为温州市此轮城中村改造过程中的“短板”，亟待提升。因此，以3年改造716万平方米旧房计算，不算其他区域拆迁安置地块，单城中村拆迁，未来5年市区可能建成超过1000万平方米的安置房供应。

供应量大冲击二手房

当前，市区已有一些城中村改造安置房建成或即将建成，引起不少购房者的关注。其中，横渎河西地块、庄头地块、泰和景园、和乐美居、瑞仕花园、嘉瑞锦园等由于地段、品质、价格等因素较受欢迎。

记者从中介机构了解到，出售房源以村民获得赔偿后的多余房源为主，也有村民在安置房交付后选择将其出售转而购买高端楼盘。多数安置房与周边商品房存在一定的价差，这将会对刚需及部分“首改”客户群体有很大的吸引力，尤其是一些对价格较敏感的购房者。待安置房交付并取得房产证后，价格还会有一些上浮，因此当前此类房源不仅受到当地村民与购房者的欢迎，还存在一些投资者前来购买。

据《2015温州楼市白皮书》信息显示，2015年市区二手房完成交易面积196.41万平方米，创下历史新高。有业内人士表示，待此类安置房陆续交付使用并取得房产证后，将在二手房市场形成巨大的供应量，其供应量甚至可能超过二手商品房，对二手房市场造成一定的冲击，制约其价格反弹力度。

也有业内人士表示，由于当前核心城区新盘逐渐“高端化”，购房需求量大且小面积新房紧缺，此类安置房将对市场进行有效补充；而以刚需为主的周边新兴板块，安置房可能对商品房销售产生一定影响。