毕业租房季来临房租上涨 浙江探索住房租赁支持政策

热播剧《欢乐颂》里，合租在2202室的三个女孩，被房东临时要求涨房租、被物管区别对待，击中了不少因房价高企，只能在出租房中寻觅栖身之所的年轻人的心。

而随着6月毕业季的到来，又有一大批毕业生涌向住房租赁市场，这意味着一年中第二个租房旺季开始，房租水涨船高。6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)，“购租并举”“培育和发展住房租赁市场”成为热议话题。《意见》透露出来的政策思路，既有价值导向上的要求，也有实实在在的支持。如“允许改建房屋用于租赁”一条，就会释放出大量的存量房屋到市场，其他诸如允许按间出租、推进公租房货币化等，无一不对住房租赁市场有着或深远或直接的影响。

毕业租房季来临

杭州房租上涨

又是一年毕业季。今年，在杭应届高校毕业生约十万人，按照往年比例，近半数毕业生将留在杭州。

“毕业租房季从5月中下旬开始。”杭州我爱我家市场研究中心研究员马恒玲说，据我爱我家统计，5月杭州租赁市场成交量环比4月份上涨幅度近10%，同比去年上涨幅度超过30%；平均租金为3549元/月，比4月份的3420元/月上涨了4%。

“毕业生租房需求预计会在6月末达到高峰。届时，整个租赁市场将出现量价齐升的局面，供不应求局面必将再次扩大。”马恒玲告诉记者，按照往年惯例，从现在到7、8月份，是杭州租赁市场的旺季。相比住房买卖市场，租赁市场更能反映真实的住房需求。杭州出租房的价格呈逐年走高趋势，数据显示，2015年杭州租赁住房的平均租金为3189元/月，比2014年上涨了8%。价格反映供求，杭州可租房源供不应求。

怎样激发更多的房源进入租赁市场？6月3日，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励发展住房租赁。其实，2016年《政府工作报告》中，就强调建立购租并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。而在此次文件出台之前一个月，5月4日，李克强主持国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场。5月6日，住房城乡建设部副部长陆克华表示，为增加租房供给提出了具体建议：发展住房租赁企业、“商改住”、按间出租、税收优惠、公租房货币化等等。这些都被写入了《意见》。

当然，《意见》中也有不少亮点，此前没被“吹风”到。如“对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题”，直击房租贵这个“痛点”，具体政策值得期待。

补公共政策短板

浙江积极探索

事实上，在中央发出明确信号支持租赁市场之前，浙江已探索出一系列住房租赁支持政策。

如《意见》要求落实提取住房公积金支付房租政策，“浙江已经全面落实无房提取房租政策，并简化了办理手续，取消单位盖章。”省住建厅公积金管理处相关负责人表示，“填写支取申请表后，原则上当场提取住房公积金。”

同时，我省非本地户籍承租人，已经享受到了《意见》所要求享有的义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

在公租房保障范围上，《意见》要求将在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学毕业生和青年医生、青年教师等专业技术人员这四类人纳入。在杭州，新就业大学毕业生和杭州经济社会发展产业结构调整需要的各类专业人才，已被列入重点保障范围。对他们而言，准入条件颇为宽松，不要求杭州户籍，只要求与杭州市用人单位签订1年以上劳动合同，且连续缴纳社保6个月以上。

而《意见》提到的公租房货币化方面和房源市场化筹集，也是浙江目前正在大力推进的。在温州，符合条件的新就业大学生，可以申请每月450元的补贴。2015年，浙江新增公共租赁住房租赁补贴家庭11105户，为2014年新增量的152.3%；筹集公共租赁住房410套。

允许房屋改建租赁

有助楼市去库存

房屋租赁行业，是未来房地产行业的“蓝海”。“蛋糕”有多大？据住建部提供的数据，目前，通过市场租赁解决居住的总人口就达到1亿人以上，年租金已经突破1万亿元。

从租房需求端来看，住房租赁市场主要集中于一线及二线城市，主要租赁对象为流动性人口；其中，刚从高校毕业的学生是租房的“主力军”。中国社科院《社会蓝皮书》指出，2015年我国高校毕业生总数继续增加，达到740万人，应届毕业生的增长给大城市带来了强大的租房需求。

但从供给来看，按照陆克华的说法：“目前我国住房租赁市场供应主体还是以个人为主，占90%以上；而在一些国家的成熟的房地产市场，专业的租赁企业提供房源占比约为30%。”

特别值得一提的是，一些规模化、集约化、专业化的住房租赁企业，因为能消除目前租房的主要痛点，正在迅速成长。在杭州，长租公寓企业发展势头正猛。如房屋中介我爱我家的“相寓PARK”长租公寓，在6月开出了杭州第一家门店；全国的行业领头羊“魔方公寓”，今年3月初入杭州时称年内开出十家，现在已将目标上调为“十几”家；本土长租公寓品牌“拎包客”，5月底滨江社区新店开放预约，一天超过1300人申请……

清华大学房地产研究所所长刘洪玉算过一笔账，按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳增值税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入的20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5%左右。没有政策支持，住房租赁市场很难挣到钱，也很难形成规模化，企业不易做大做强。

“文件里有很实际的内容，在税收政策上特别明显。”“魔方公寓”市场部负责人任宇告诉记者，“之前，全国各地的税率不一，有些区域适用6%的税率，有些地方要11%。本次国务院下发的文件中，将税率统一确定为6%，加上此前营改增进项抵扣，这个‘组合拳’有利于减轻企业经营成本。”

“允许改建房屋用于租赁”，作为《意见》的最大亮点，不仅能够有效去化闲置严重的商业物业，也被众多住房租赁企业强烈期待。“这意味着在物业类型上，我们有了更多的选择；在商业用房中，水电气等可执行住宅标准。这些都将进一步降低企业成本。”任宇说。

多位业内人士表示，《意见》旨在建立购租并举的住房制度，其对住房租赁企业实实在在的支持，将成为房地产领域“来自供给侧的福音”。