市区楼市新兴板块大揭秘——七都岛

《市区楼市新兴板块大揭秘》今天再次出街。这一期就讲讲七都岛吧。

5月底的土地乌龙事件过去不久，该地块边上又挂牌一住宅地块，七都岛再一次进入市民眼帘。最终被德信拿走的那块地，出现超过60%的溢价率，却并未达到外界最高预期，同时也成为温州土地市场的分水岭——此后温州土地拍卖地价基本与周边持平，不再刷新纪录。

但是对于许多市民来讲，七都岛依旧是个非常神秘的地方，今天就带大家走进这个新兴楼市板块看看。
区位

七都岛处于鹿城、龙湾、永嘉、乐清四个县市区之间，与新设的洞头区（瓯江口新区）也不远，2001年由永嘉县划入鹿城区。当前，滨江商务区、浙南科技城、三江商务区、柳白新区四个新城围绕着七都岛在开发建设中，看似前景非常美好，然而事实上多数新城进度缓慢。

其实，这样一个毗邻城区的江中岛，资源非常难得，若换作真正有运营能力的城市，这样的岛屿已经打造地非常好甚至出名了。虽说温州人敢为天下先，但与民间活跃相对应的是官方层面多数情况下总会迟人一步。差距就是潜力，因此近年来七都还是吸引了很多开发商投资房地产。

在这被县市区包围的区位下，七都岛的辐射面有所扩大。据了解，七都购房客群以鹿城、龙湾两区为主，也有一些永嘉、乐清人前来购买。但是七都本地人口非常稀少，像瓯海中心区、梧田板块那样的地缘性客户就少了很多，几乎全部依赖岛外人口。

从岛中岛别墅园算起，七都岛的开发已有十多年时间，早于当前各大周边的新兴板块。然而，直到七都大桥通车，才迎来大规模房地产开发，结束了两个别墅园孤军奋战的局面。SO,交通对一个地方的影响有多大，要想富先修路真的没错。
市区楼市新兴板块大揭秘——七都岛

配套
交通设施：作为一个岛，桥梁必不可少。当前，七都岛的交通主要依靠七都大桥（南汊桥）与温州大桥。当前，一个通往城区，一个通往郊县及外地，基本上还能满足岛内居民需求。

然而，作为要收费的高速公路桥，使七都对永嘉、乐清两地辐射大大削弱，而连接永嘉乌牛、靠近乐清北白象的七都大桥（北汊桥）才刚开工，通车预计还得个三四年。根据规划，还有七都二桥（连桃花岛）、七都三桥（连瑶溪）、七都四桥（连乐清）及轨道交通M1线。由于跨行政区容易扯皮（北汊桥拖延多年就是例子），估计将来最快上马的会是同属鹿城区境内的七都二桥。

岛内，七都大道连接了七都大桥与温州大桥，但其向东、向西尚未延伸，据说向西延伸至温州中心 （详细信息）已提上日程。当前，滨江首府南面的沙州路东延一期计划通车时间为今年年底，二期计划通车时间为明年下半年，飞虹街通车时间为今年8月份，高品街目前已经通车，这一带将形成道路网，而其他道路暂时没动静。

市区楼市新兴板块大揭秘——七都岛

公共设施：个别村级的设施有一些，可忽略不计，与中央绿轴、瓯海中心区等行政中心板块有着巨大的落差，但可以说除这些行政中心所在地外，算是温州新兴板块的一个通病。

公园建设：环岛景观带规划地很美，当前还只是在缓慢施工中，其他的街头街角有一点绿地，暂未有什么市政公园建设，包括规划中由一个湿地公园。不过，对于追求生态环境的购房者来讲，七都本身已具备这方面优势。

商业配套：温州中心含10万方商业，全部押在它身上了，千万不要步鹿城广场后尘。

商务配套：规划是围绕着温州中心布局，而且温州中心本身也有较大体量的商务办公、酒店等设施。边上的温商总部经济园由于基础设施、商务氛围等尚未形成，招商困难，最近据传已有大集团表达了入住意向。另外，年初签约了个万国财富小镇，将打造省级特色小镇，算是一个利好。

市区楼市新兴板块大揭秘——七都岛
（作为七都居民几乎唯一的配套，温州中心可谓关乎七都岛的命运）

教育医疗：只有建设小学七都分校有点眉目，位于滨江九里东南侧，待高压电线下埋后启动。至于之前所传的实验小学、实验中学分校，目前并没有明确的消息。温州三幼、四幼已建成，但开园尚不知。
至于医疗，整个东片都没什么大医院，中西医结合医院仍有一定距离，瑶溪在建的附二医新院区在没有桥梁的情况下也只能隔江相望。

总体来讲，七都岛有一定特色，有许多与众不同的地方，也有着很好的潜力与前景。但当前配套有所不足，这是不少新兴板块的通病，只是七都作为岛屿存在一定的封闭性，因此缺乏配套了就基本上干嘛都得过江。但对于有车一族、喜欢安静的人来讲，过个江什么都有了也是可以接受的。或者对于市区东片有房的人选择第二套住房，七都也是个不错的选择。
楼盘
交付：华侨花园、岛中岛别墅园、江山邑 （详细信息）、滨江首府、和乐美居（安置房）、瑞都锦园（安置房）

即将交付：滨江九里（明年交付）

在建：温州中心、“万国花园项目”

即将上市：德信项目、挂牌地块（若出让成功）

市区楼市新兴板块大揭秘——七都岛

从图中就可以看出，项目集中在七都岛西片，临近七都大桥的地方，已形成大片低密度住宅区，这样集中的低密度社区在寸土寸金的温州有点难找，而且多数商品房地块也较大，滨江首府、滨江九里均有近百亩占地，在温州来讲算大盘了。更何况，建设小学、菜市场等设施也集中在这里，预计今后会有一点生活氛围。刚拿了七都地块的德信，好不容易挤进鹿城区了，预计下半年会上市，再加上刚挂牌的20多亩地块。根据计划，今年七都还将出让板桥村77亩地块。

房价

温州中心：19888
滨江首府：24171
滨江九里：18241
江山邑：15398

PS:数据来源于“温州房产圈”，这只是今年4月成交的数据，仅供参考，具体的房源还要根据面积、楼层、方位、户型等多种因素考虑。此外成交的都是尾盘，部分楼盘成交数量有限，价格容易集中于某类房源，不能客观反映整盘。
市区楼市新兴板块大揭秘——七都岛

当前，中梁旗下滨江首府、滨江九里两个盘已基本售完，而另外两个盘均存在各自的硬伤，导致仍有一些库存。当然，温州中心除了拥有综合体的配套外，拥有两江交汇、对岸CBD、连绵山峦的独有景观，也非常吸引购房者。也有楼盘在行情大涨时通过降价销售的方式才推动库存去化。

因此，有人会说，七都库存量很大，房子卖不出去，房价要跌。这只是表象，仔细分析会发现，剩下的库存都是存在硬伤的房源，不得不降价，而想要避开它们在七都却无房可买，好房源早已售完。别忘了，去年的鹿城区销售冠军——滨江九里，也在七都岛呢。SO，即使还有库存，5月份的地块还是拍出了超过60%的溢价率，甚至被开发商明争暗斗出一个乌龙事件。

其他
最后再说几点：

1.虽当前尚未有教育设施落地，但由于七都岛属于鹿城区，将来教育配套可能优于其他新兴板块，如已有眉目的建设小学七都校区。但是别忘了，七都当前在鹿城只能属于二等公民，不属于“鹿城城区”范围，被区别对待，户口在七都而在“鹿城城区”有房不代表可以在“鹿城城区读书”，想迁入“鹿城城区”则需买60㎡以上房子。

2.除以温州中心为主的西岛头区域外，其他地方当前总体保持低密度，楼市低谷期出让地块的滨江九里密度稍高但仍以洋房为主，成为该七都岛一大特色，也有利于长期的房产保值，接下来土地出让与新盘开发应继续保持低密度。

3. 七都岛虽存在大量农村，但与市区其他区域相比，并非那种藏污纳垢、惨不忍睹的城中村，甚至有樟里村这样非常漂亮、有特色的村庄。在遍地城中村的温州，这样的区域算比较难得。

市区楼市新兴板块大揭秘——七都岛
（樟里村）

4.七都没有工业区，无污染，在规划无序、工业乱布局的温州来讲也比较难得，尤其是与龙湾、瓯海等地的新兴板块相比。

5.至于当年所说的台风满大水，如今已有防洪堤，且多数楼盘均将地面抬高1.5米左右，且地下排水管也已施工，并无大碍。同时民间也有在传七都潮湿，据已搬入岛中岛等小区的居民反映并不明显，季节性的潮湿全温州都存在。

6.从购房者中了解到，许多人买七都图的是安静，甚至希望到此为止不要继续开发。需要指出的是，想要将来七都有比较完善的配套，必须有足够的人口居住量才会有建设的动力，作为当前七都最大的短板，只有补齐才有利于板块的开发及房屋的保值增值。根据当前的规划，温州大桥以西将基本开发，以居住为主商业商务为辅，东片仍会总体保持原貌。

总而言之，七都岛胜在环境与低密度，也位于市民喜欢的东向，因此才被称之为“富人区”，若在配套，若将配套短板补齐且保持当前低密度的特色，以其区位优势与周边新城加强联动，七都岛的前景会非常好