房地产库存两极分化态势明显 部分城市不降反升

3日，发改委官网刊文称更好发挥投资对经济增长的作用，建议未来因城施策加大调控力度，进一步去库存；鼓励先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房，鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目。

上海易居房地产研究院最新报告显示，上半年库存削减态势明显，保持了连续10个月库存同比下滑的态势。但值得注意的是，在大多数城市库存下调的同时，26个城市的库存规模则不降反升。专家称，在持续“去库存”的同时，应警惕高杠杆带来的资产泡沫风险。

降温房地产销售投资现回调

进入7月，“地王”的短期刺激效应正逐渐消退，加上淡季效应，此前领涨的深圳，也再次走在一线城市之前，率先进行下调。深圳规土委成交数据显示，7月深圳新房成交均价56720元/平方米，环比下跌8.2%，创下2012年以来环比最高跌幅的纪录。

事实上，回调已成为7月的房地产市场的主旋律。长江证券报告显示，75城成交数据同比增速持续回落。2016年7月，75城成交面积同比增长11.47%，相比6月回落7.58个百分点，回落幅度比上月再度加快。

对此，长江证券分析师蒲东君表示，楼市成交整体降温的趋势继续得到验证，在宽松政策边际效应递减、部分城市政策收紧、房价上涨、基数抬升等四重因素影响下，下半年销售增速将继续降温。

房地产投资也同步放缓。日前，统计局发布的最新数据显示，2016年1月至6月，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%(扣除价格因素实际增长8.0%)，增速比1月至5月回落0.9个百分点，其中6月单月同比增3.5%，比5月份回落3个百分点。这是2016年以来，房地产投资在连续3个月增速上涨后，第二月处于回落态势。同时，6月份国房景气指数为94.40，比5月份回落0.08点，为年内首次回落。

蒲东君认为，随着今年前期需求的加速提前释放，加之去年同期基数的不断走高，房地产销售加速回落，投资增速回调明显。

因此，中原地产张大伟认为，目前来看，房地产市场已经出现了高位下调迹象，而这也给处于“去库存”状态的房地产市场再度增压。因此，从经济发展角度来看，仍需稳定房地产投资以支持经济增长，而这也正是发改委此次喊话的主因。

的确，发改委文中透露，今年以来，民间投资和制造业投资增速持续下降，市场内生的投资增长动力疲弱，投资下行压力不容忽视；个别投资总量较大省份降幅进一步扩大，投资波动风险增加。

差异不同城市库存两级分化

上海易居房地产研究院最新报告显示，截至2016年6月底，易居研究院智库中心监测的70个城市新建商品住宅库存总量为43183万平方米，环比减少0.3%，同比减少4.7%。相比年初45425万平方米的规模，上半年库存削减态势明显，保持了连续10个月库存同比下滑的态势。

其中，重点监测的70个城市中，有44城库存出现同比下跌。具体来看，昆山、苏州、大厂、南京库存面积同比分别下调41.8%、47.4%、49.2%和56.2%，合肥库存面积同比下调更是高达66.5%。

在此背景下，去库存周期大幅缩短。唐山、蚌埠、滁州、茂名和无锡在年初去库存周期分别为59、40、18、24和18个月，而到了上半年末，去库存周期分别调整为30、28、9、15和9个月，分别减少了30、12、9、9和9个月。同时，苏州库存仅存5个月，燕郊、惠州的库存周期分别为4个月和3个月，而南京与合肥的库存消化周期仅为2个月左右。

但值得注意的是，在大多数城市库存下调的同时，26个城市的库存规模则不降反升。具体来看，济南房地产库存规模同比上涨34.6%，大连同比上涨35.1%，荆门同比上涨35.6%，蚌埠、三亚同比分别上涨37.0%和37.5%，海口、淮南同比分别上涨40.0%和48.9%，太原同比上涨56.2%，济宁同比上涨67.0%，茂名库存同比涨幅更是高达69.2%。

从去化期来看，在合肥、南京等地面临“库存荒”的同时，沈阳、晋江等8个城市去化周期仍高达20个月以上，其中，丹东、唐山去化周期高达30个月。

上海易居研究院分析师严跃进表示，在经历一段较长时间的去化下，房地产库存已得到不同程度的释放。但对于库存压力较大的三四线城市来说，积极去库存依然是其未来的主要任务。

亚豪机构市场总监郭毅分析表示，虽然房地产调控政策已由放松趋向于刺激，且天量货币“大水漫灌”，但在部分经济基础薄弱、产业提振不利的三四线城市，地产调控政策的刺激只能对区域楼市产生短期的利好拉动，长期来看，区域楼市在缺乏就业机会、人口吸附力不足的背景下，库存压力难以得到根本性扭转，仍将会对楼市的持续向好形成巨大阻力。

警惕要去库存也要防“泡沫”

有业内人士表示，投资下行压力正不断侵袭着地方经济及财政收入，在仍未找到替代行业的背景下，地方财政仍将继续对房地产的依赖，而这也决定了房地产稳投资的方向不能改变。此外，针对冷热不均的市场，下半年因城施策将成为主流。对于库存仍较大的城市，千方百计去库存仍是王道。

也正因如此，发改委提出，将进一步促进房地产投资健康发展，因城施策加大调控力度。对于高库存城市，鼓励进一步加大去库存力度，可采取先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。同时，鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目，通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存；完善教育、医疗、商业等配套服务设施，提高住房吸引力。

而在一二线等住房供应紧张的城市，发改委认为，要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给，防范土地价格快速上涨。根据市场状况，适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例，合理规划住宅配建的商业设施面积。

对此，中银国际证券分析师袁豪表示，上周中央政治局会议首提“抑制资产泡沫”引起市场关注，虽然目前一二线城市楼市和地市面临过热困局，但包括三四线城市在内的行业整体仍在漫长的去库存进程中，而国内外政治经济形势动荡加剧，国内货币政策不会做出激进调整。

但值得注意的是，独立经济学家乔瑞庆认为，当前形势下，房地产泡沫仍然存在，不能因为高库存和部分城市房价呈现下降趋势而无视房价整体的上涨势头。在推进城镇化、调整优化产业结构以及完成“去库存”和“降成本”的迫切任务中，地方政府不能忘记“资产泡沫”的危险。

对此，国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军日前在接受采访时也表示，供给侧改革取得了较为明显的进展，但一些地方、某些领域在推进供给侧改革过程中依然存在问题。比如房地产领域的供给侧改革应该是去房产泡沫、降房价，然而一些地方房价却出现了明显上涨，地方对这方面的认识还不足，需要探索调整。