警惕地价房价形成螺旋上涨
地价和房价在特定情况下互为因果关系。
地价和房价在特定情况下互为因果关系。特别是处在当前历史罕见低利率环境下的“资产荒”时期,房地产开发企业疯狂竞拍土地导致“地王”项目屡屡挑战眼球,而资本市场房地产上市公司股票被疯抢,一定程度反映出金融市场加配住宅不动产的逻辑。但“地王”项目对周边区域住宅价格上涨的强烈刺激作用,已经越来越脱离存在真实住宅需求家庭的购买力,有沦为资金游戏的风险,并可能会强化形成地价房价螺旋上涨的心理预期机制,值得高度警惕。
地价房价螺旋上涨机制
可能正在形成
从统计角度分析,历史上“地王”项目多叫好不叫座,但每次“地王”风潮过后,住宅价格就会上一个新台阶。本轮房价上涨,到底是地价上涨推动房价上涨,还是房价上涨推动地价上涨,已经很难辨析清楚。随着一线城市房地产市场的升温,并迅速向二线热点城市传导,目前包括一线城市和部分二线城市住宅市场出现了高温不退现象。
其中一个突出表现是房地产开发企业疯狂竞拍土地,导致“地王”项目频出。截至今年6月2日,包括北上广深以及南京(楼盘)、苏州(楼盘)、合肥(楼盘)等热点二线城市在内的22个重点城市,已产生总价、单价或溢价率“地王”数量达113幅。7月后半个月,不仅南京、杭州(楼盘)、苏州、合肥等重点二线城市“地王”频出,而且郑州(楼盘)、嘉兴(楼盘)、南昌(楼盘)、长春(楼盘)等十余个城市先后诞生12个单价或总价“地王”。8月17日,上海(楼盘)爆出3个“地王”项目,其中新静安区中兴社区两幅地块楼面价10.03万元/平方米,溢价率139%,成为中国土地成交史上单价“地王”。
地价上涨同时全国热点城市房价几乎全面上涨。据国家统计局数据,2016年7月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有51个,同比上涨的城市有58个。据中国指数研究院数据,全国百城房价已经连续15个月上涨。
热点城市房价风险
可能在积聚
如果房价脱离了刚性住宅需求和改善性住宅需求,完全沦为资金游戏,泡沫的形成与膨胀不可避免。在人类历史上,虽然对资产泡沫破灭的危害进行深刻反思,但在泡沫形成过程中却缺乏自我控制,沉溺于资产泡沫形成的财富幻觉,进而导致一次又一次资产泡沫破灭风险事件的出现。所谓“秦人不暇自哀,而后人哀之;后人哀之而不鉴之,亦使后人而复哀后人也”,道理基本是相通的。
当前我国热点城市房价经历了近一年的疯狂上涨,已经过度透支了市场购买力和市场热情。虽然地价屡屡创出新高,对于收入增长有限但存在真实住宅需求的家庭而言,已经是“望房兴叹”了。无论是北京(楼盘)、上海、深圳(楼盘)等一线城市,还是南京、合肥、厦门(楼盘)等二线热点城市,所谓供求错位并非因为住宅供不应求,而是住宅需求与购买力之间存在尖锐矛盾。受投资投机性需求驱动,去年年底以来我国热点城市住宅市场供求弱平衡被打破,房价出现了快速、大幅上涨。但房价对城市居民家庭收入和市场住宅租金的过度偏离,必然导致后续住宅市场增长动力不足。特别是当前二线热点城市房价非理性上涨,已经远远超过基本面所能承载的极限,存在很大的风险隐患。即使是北京、上海、深圳等一线城市,绝对房价已经超过部分国际大都市,而二线城市房价追赶一线城市,也与自身的人口流入、基础设施和经济实力并不相符。而从住宅市场潜力分析,据机构研究,我国购房主力人口将于今年达到峰值,并将从2018年开始趋势性下降。我国人口老龄化进程加速,必将加剧住房过剩。而在本轮住房交易回暖过程中,投资投机性住房需求明显抬头。热点城市住房成交活跃,价格上涨明显,投资投机性住房需求发挥了关键性作用。投资投机性住房需求对房价的过度炒作,恐不利于宏观经济金融稳定。
需采取有效措施
平抑房价地价涨幅
当前我国热点城市房价和地价相互推动并螺旋大幅上涨,已经过度透支市场购买力。虽然房地产开发企业可以“自弹自唱”,利用金融杠杆疯狂抬升土地价格,但热点城市房价过快上涨所引发的巨大财富效应,也同时是一个巨大的金融风险泡沫,先知先觉的成功逃顶,后知后觉的深陷其中,不知不觉的却要承受金融泡沫风险。无论从哪个角度分析,挤泡沫都是一个极其复杂且充满风险的过程。挤泡沫意味着要引导难以把握的大众心理走向,这本身就不是一件靠谱、可以精确安排并确保成功的工作任务。若调控政策过分严厉,则房价有可能会出现断崖式下跌;若调控政策偏向柔和,不仅不会分化房价上涨预期,反而有可能成为下一轮房价上涨的重要推手。因此,楼市调控政策时机把握与力度拿捏就显得极为重要。
社会运行远比自然运转要复杂。遍观中外,很难有楼市调控政策可以做到挤泡沫又不会引发严重负面效应。台湾历史上也曾经出现较为严重的楼市泡沫,特别是1987年后房价大幅飙升。为平抑楼市泡沫,台湾当局实行了全面信用紧缩政策,并杜绝资金进入楼市炒作。从1989年开始,台湾房价停涨,此后进入下降通道。从台湾不动产价格变动情况看,1991年房地产平均单价环比下降了六成,楼市泡沫彻底破灭。在日本央行实施紧缩货币政策后,1991年日本房地产泡沫破灭,住宅用地价格大跌46%,日本经济此后长期陷入泥潭,进入了“失去的20年”。
在楼市泡沫继续膨胀前就及时采取措施进行平抑,会是一件风险相对较小的事情。如果任由楼市泡沫吹大,未来治理难度将呈现几何级数倍增。特别是当前楼市与宏观经济运行相关性增大,由地产推动的宏观经济增长,并不能真正解决中国经济运行中的结构性矛盾,也不会形成内生增长动力,只会加剧经济运行固有矛盾,使未来宏观经济金融运行面临更高风险。对此,还应引起高度警惕。
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