刚性购房需求推动楼市升温 地王潮宜疏不宜堵

 8月17日，上海静安（原闸北）中兴社区一幅地块拍卖。经18家开发商现场逾400轮激烈竞拍，该地块从46亿元的起拍价暴涨，最终为闽系开发商融信中国控股有限公司（以下简称“融信”）以110.1亿元拍得，溢价率为139%。按照未剔除保障房配套和商建的名义楼板价计算，单价已逾10万元/平方米，按可售面积计算的楼板价则高达14.3万元/平方米，为全国住宅土地市场单价之最。

除了“地王”高潮不退，中标者融信自身的高负债也引发关注。成立于2003年9月的融信，一直以高负债率著称。尽管从最初1541%的负债率已逐步降至85.42%，但对比来看，在港股40家地产公司中，该公司的负债率仍居前位。

如果是一家企业或单单一块地皮如此，其实也并不可怕。而令人警惕的是，这种激进“争地王”的大戏已经多次上演。尽管近两个月以来，从一线到二线热点城市不断有限购政策出台，银行对于房屋的信贷政策也在同步收紧，但地王仍然接连出现。据统计，仅8月上旬，武汉、合肥、成都、上海等地再次拍出10宗溢价率超过100%的高价地。而前7个月，全国总价超过10亿元的地块（住宅和商业类）多达257宗，其中，溢价率超过100%的“地王”合计128宗。

由此可见，仅靠“堵”难以浇灭地产商的热情。而要想真正实现房地产市场平稳发展，必须找准房地产热数年不退的根本原因，对症下药，疏解资金涌向楼市的狂热。

首先，过去数十年来，刚性购房需求推动楼市持续升温。

但是，这种刚需不仅是“居者有其屋”的现实需求，还有“丈母娘经济”以及“安土重迁”的文化需求，更有户籍政策及衍生的教育、医疗等“制度性需求”。除了第一种自住型刚需应尽量满足外，第二种刚需要在长时间内加以引导，第三种刚需则可通过更广泛的制度性改革加以调节。

短期内，在产权制度上做更多设计可在一定程度上缓解上述压力。例如，部分单位曾经设置“期权房”，即员工先支付少量资金获得居住权，在某个单位供职一定时期后可获得完整产权或者有权按照市场价格的一定比例增付购房款，以获得完整产权。而长期来看，在当前楼市冰火两重天的格局下，如果政府要想平衡楼市发展，还应当强化多领域的政策改革，如减轻现行户籍制度的约束，减轻城市间资源、发展空间的巨大差异，鼓励百姓多元化的发展路径，从而减少老百姓特别是重点城市“无自有产权住房”的恐慌心态。

其次，投资渠道和优质投资标的稀缺。

“地王”频现的根本动力还在于开发商的自身利益。资本的逐利性决定了其总向高回报率处流动。从此前大宗商品、黄金甚至船舶等产品价格的陡起陡落，到现在资本价格的骤增骤减，莫不如是。

房地产特别是重点城市的房地产作为十多年来中国最稳妥的标的，成为资本追逐的对象不足为奇。尽管骤然严苛的一线城市楼市“去火”新政，让很多观望和犹豫的准购房者觉得迷茫，三、四线城市高企的库存也让开发商绞尽脑汁，但问题真正的痛处还在于，如果资金不投向房地产，还能流向何处？无论如何，在普通投资者或各大企业心目中，如果房地产仍是最稳妥的投资标的，那么房价上涨的预期就难以扭转，“地王”频现也不会停止。

再次，政府土地财政对房地产高度依赖。

如前文所述，消费者有住房需求，开发商愿意选择最安全的投资标的，而地方政府对楼市高温的态度则相对复杂。一方面，担心房价飞涨，形成巨大泡沫，积累风险；另一方面，财政收入又对房地产市场高度依赖。如果这部分收入骤然降低，难免令其捉襟见肘。

但是，本轮楼市的调整期，也是地方财政结构的警示期。长期以来，土地财政让城市的发展被动跟着楼市发展亦步亦趋，其弊大于利。实际上，与其想尽办法对楼市进行微刺激，不如多思考如何拓展财政收入渠道，调节财政收入结构，逐步提高国有资本上缴比例，真正实现全口径预算管理，提高财政资金使用效率。唯有如此，地方政府才能逐渐摆脱对土地财政的依赖。

总之，无论是通过行政指令，还是信贷调控措施影响楼市，在短期内或有效，但长期看，依然需要长效制度。唯有找到房价高企、楼市持续高温的真正原因，对症下药，疏解消费者“抢时入市”的压力、投资者争抢“稀缺投资标的”的压力以及政府对卖地收入高度依赖的财政压力，方有可能从根本上化解政策被动跟随楼市冷热摇摆、经济结构调整屡屡遇阻的现状。