楼市去库存冰火两重天 高库存是三四线城市通病

刘先生关注的滨江新城一个楼盘推出第二期产品，周末，他早早地来到了售楼部，但见售楼部已经挤满了人，楼盘的销售经理应接不暇。“楼市这种火热的场景已经有好多年没见过了。”刘先生说。

全国楼市正在从一个寒冬中渐渐缓过劲来，但对于江门而言，这个寒冬似乎特别地短。2015年江门蓬江、江海两区的楼市成交达17249套，同比增长38.3%，创历年新高。

楼市高库存是全国三四线城市的通病，曾经，高库存也是悬在江门楼市头上的一把剑。然而直至目前，全国三四线城市“去库存”的主基调未变，江门楼市的库存量已经从之前的去化周期10几个月迅速下滑至9个月，中心城区的去化周期甚至不足半年。江门楼市的库存是否已经出现了紧缺？房地产去库存任务是否已经完成？

成效显著？去化周期下降至9个月

楼市的库存量直观地体现一个城市楼市的健康状况。近两年，全国三四线城市房地产库存量偏高，楼市臃肿，“去库存”迫在眉睫。江门楼市同样存在库存量高企的现象。江门楼市库存量最高时去化周期曾长达14个月左右。

查阅往年的数据可知，截至去年上半年，全市待售商品房仍有742.1万平方米，商品房库存消化周期为14个月。

然而，从去年开始，得益于利好政策刺激下不断升温的楼市成交，江门楼市的库存量逐月下滑。从数据中可以看出全市的库存只减不增。数据显示，今年从1月份至刚刚结束的7月份，江门楼市库存量一路下滑，从1月份的49341套回落至7月份的41166套，7个月的时间减少了8000多套库存。而上半年江门楼市的成交量是27369套。也就是说，按上半年的销售情况，江门楼市去化周期仅为9个月。

而传统的中心城区如蓬江、江海区的库存量下降尤为明显。根据住建部门发布的数据，截至7月份，蓬江、江海区的楼市库存量为10400套，而1—7月份蓬江江海区的成交量已经远超这个数量，为12071套。也就是说，蓬江、江海区库存的商品房仅仅足够卖半年。

楼市库存高是全国三四线城市的痼疾，为何江门楼市去库存的进程如此顺利？有业内人士分析认为，相对许多三四线城市而言，江门楼市的泡沫并不高，而且随着未来的港珠澳大桥、深中江通道、深茂铁路、珠西枢纽的重要交通工程的建设，江门的地理位置显得尤为重要，江门楼市有实实在在的需求作为支撑。

房地产库存与价格就是跷跷板的两端，库存降下来了必然带动价格的上涨。刚刚出炉的7月份成交数据显示，蓬江、江海区的楼市成交均价高达6517元/平方米，又是一个新高。“特别是滨江新城地王出来后，保利大都会、华茵桂语、方直珑湖湾等楼盘都有较为明显的升幅，均价都普遍去到8500元，比原来每平方米7600至7800元有了较明显的上升。”滨江新城一楼盘销售总监黄先生说。据了解，蓬江区、江海区的新楼盘普遍都有数百元的涨幅。

力度不减？未来3年仍要去库存45万平方米

去库存是全国三四线城市的重要课题，房地产去库存也是去年中央经济工作会议提出的“三去一降一补”五大重点任务之一。去年五月份，江门市住建局提出“七措施”推动房地产市场稳价促量去库存，提出降低住房公积金个人住房贷款首付款比例、提高住房公积金最高贷款额度、放宽五邑华侨的购房限制等措施，取得明显成效。

过去的一年多里，江门楼市的成交量节节攀升，屡创新高。与之同时的是，批准预售的商品房逐月减少。此消彼长，江门楼市的库存量迅速下降。江门楼市去库存成效显著，是否已经完成了去库存任务？

然而并非如此。业内人士分析称，江门楼市库存量回落，部分地区出现供应紧张，但仅是区域性现象，对于类似开平、鹤山等地区而言，去库存的任务仍然很重。据媒体报道，开平和鹤山曾入选中国“鬼城”前五十名。截至7月份，开平、台山、鹤山等地的去化周期仍超过一年，其中，恩平市楼市去化周期更是长达18个月。

住建局工作人员表示，楼市去库存仍是未来几年江门楼市的主调。记者获悉，江门近期出台了《江门市供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）》，该行动计划的目标是，到2018年底，在全部消化2016—2018年供应商品房的基础上，力争再化解45万平方米的商品房库存，全市商品住房库存消化周期控制在16个月以内，非商品住房去库存周期明显缩短。

江门楼市新一轮的去库存方案更强调供给侧方面的改革。该行动计划提出，要强化土地供应和房地产市场联动，合理控制商品房供应规模和供应节奏。适度减少商业类地块的供应。严格控制农村新增宅基地审批。库存量较大的市（区），要适度减少房地产用地供应规模直至暂停供应。