“外滩国际公馆”业委会状告物业公司

起诉称物业移交的设施损坏严重，绿化残缺不全，资料移交不到位……市区外滩国际公馆小区业主委员会将物业公司告上法院，要求其将物业资料全部移交、绿化补植和设施设备恢复功能等。目前，鹿城区人民法院已受理此案，将择日开庭审理。温都记者 黄云峰

1.在诉状中，业委会提出三项诉求

外滩国际公馆位于市区浦口路，2012年交付使用。

据起诉书称，2009年4月，外滩国际公馆的开发商与浙江大管家物业管理服务有限公司（简称“大管家物业”）签订了《外滩国际公馆前期物业服务合同》，约定将外滩国际公馆项目委托该物业公司提供前期物业管理服务。合同中，双方还约定了大管家物业对小区物业的检验、对公用部位和共用设施设备日常运行和维护、对物业管理区域绿化养护和秩序维护等义务。

合同签订后，大管家物业公司于2012年4月介入外滩国际公馆项目的前期管理工作。2012年6月，接收外滩国际公馆项目，并为该小区全体业主提供物业管理服务，至今年6月14日止。

外滩国际公馆第一届业委会在诉状中诉称，无论是在履行物业服务合同期间，还是物业服务合同期满物业移交期间，大管家物业公司均无法为该小区全体业主提供符合约定的物业管理服务，而且也不能将完备的物业管理资料、可正常使用的设施设备及数目齐全的绿化移交给业委会，甚至还一拖再拖敷衍物业移交工作。

该业委会称，在今年6月的数次物业移交过程中，大管家物业公司只移交了部分物业资料；另外，向业委会移交的设施设备部分存在缺失，无法正常使用；该物业公司不配合移交的绿化设施存在枯死、残缺不全等问题。

在诉状中，业委会提出三项诉求：物业公司立即依照有关规定将物业资料全部交还业委会；物业公司立即按照小区绿化规划平面图将小区绿化补植齐全；物业公司立即将小区公用设施设备功能恢复正常。

对此，昨天记者联系了大管家物业公司相关人士。对方表示，他们已知晓起诉的事，但对具体情况不愿多讲。

2.物业管理地方性法规出台后，物业和业主违约都有相应处罚

在温州，物业管理话题受人关注，业主与物业公司之间时常出现纠纷。目前，《温州市物业管理条例（草案）》（以下简称《草案》）正处于审议阶段，届时处理物业管理中相关具体事宜将有法可依。

对物业服务企业的处罚，根据该《草案》，物业服务企业未按照法律、法规规定或者合同约定提供物业服务的，应当录入物业服务企业信用信息档案；物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域，或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料的， 物业服务企业二年内不得在本市行政区域内参加前期物业项目招投标。

当然，《草案》对业主也有约束。业主应当依据物业服务合同、临时管理规约或者管理规约的约定及时足额交纳物业服务费用、公共水电分摊费用和其他相关费用。业主无正当理由拒不交纳前款规定费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者法院判决后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用信息档案。

3.我市物业管理存“五大问题”，制定地方性法规极具必要性

该《草案》在“温州人大”官方网站公开征求意见时，其中一份关于该条例（草案）的《说明》中提到，温州物业经过20多年的发展，物业管理总体发展态势良好，但管理实践中出现了一些亟待解决的问题。

就此，《说明》中罗列五大问题：

一是管理体制需要进一步完善。物业管理主管部门和街道（乡镇）之间关系尚未理顺。

二是业主组织有待规范。我市业主委员会成立率只有38%，在国内处于偏低水平。业主组织形式单一，运行机制不协调，行为规范有待完善。

三是物业服务企业的发展面临困境。由于欠费率高等原因，物业服务行业普遍存在亏损现象，部分物业服务企业甚至难以维持正常经营。

四是物业行业信用状况堪忧。由于诚信机制的缺失，市场不能有效淘汰劣质物业服务企业，出现“劣币驱逐良币”现象。部分业主无正当理由长期拖欠物业费用，损害了整个行业的诚信建立和发展。

五是物业专项维修资金的续筹和应急使用问题非常突出。我市不少老旧住宅小区专项维修资金账户余额不足规定比例，急需续筹。

《说明》称，上述问题的普遍存在，使得我市物业管理纠纷日趋增多，已经影响到物业服务企业的生存、城市居民的日常生活和社区的稳定。尽管国务院和我省人大分别制定了行政法规和地方性法规，但就上述问题，要么上位法未作规定，要么规定得不够明确和具体。因此，结合我市实际，制定《温州市物业管理条例》十分必要。