酒店式公寓大热背后需理性 投资此类房产套路多

有些隐性成本和风险你要知道

杭州住宅市场限购，不受限制的商业地产,尤其是酒店式公寓类产品得到了更多关注。部分没有买房资格的购房者开始转战酒店式公寓。尤其是楼市新政出台后的几天，酒店式公寓成交量大涨，一度占到楼市总成交量的31%，比新政前增长近一倍。

酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。

专家提醒：虽然酒店式公寓成交大热，但要注意一些风险：后期很难转卖，只能靠出租获取收益；居住成本高，酒店式公寓的水电费大多按照商用物业计算。

酒店式公寓成交量大涨

据快房网K指数研究室统计，自楼市调控政策出台以来（截至10月10日），杭州市商品房成交量达到18141套，其中酒店式公寓4143套，占23%。而限购前，今年杭州酒店式公寓成交量仅占楼市总成交量的17%。

尤其是限购后一周（9月19日-26日），酒店式公寓成交量占比达到31%，相比8月增加10个百分点。在限购后22天中，有13天的日成交榜冠军均是酒店式公寓楼盘。

在业内人士看来，酒店式公寓没有被政策所打击，因而住宅限购会导致部分购房需求转移到不限购的商业地产市场，其中酒店式公寓首当其冲。这类产品投资门槛低，因为面积小，一般总价都较低，80万元以内的酒店式公寓相对受欢迎。

西湖边酒店式公寓挂牌2年未售出

成交行情看好，是否意味着酒店式公寓潜力较大？

很多投资客对酒店式公寓的评价是“好租不好卖”。对此，王女士感同身受，“我的酒店式公寓卖了好久，来看房的人都没有，最后放弃，还是租出去了。”

“2009年我买了星光国际的一套酒店式公寓，面积50平方米左右，买入价格是17000元/平方米，在中介挂价16000多元/平方米也没卖出去。现在还出租着，租金4000多元/月。”程女士说。

“变现比住宅难多了，基本都是贱卖。”买过酒店式公寓的购房者大多有这样的体会。有位投资客在西湖边买了东方金座的一套酒店式公寓产品，如今挂牌两年多了，依然没有套现。

二手酒店式公寓价格多年未涨

除了套现难，对比同区域的住宅，酒店式公寓价格涨幅也小得可怜。

比如，前不久滨江刚成交的一套酒店式公寓（滨江区政府沿江区域），成交价格约为24000-25000元/平方米。而数据显示，2010年该项目的新房 （详细信息）价格就在25000元/平方米左右了。也就是说，这么多年过去，这套酒店式公寓价格几乎没涨。

而同样位于滨江沿江的某住宅楼盘，2011年售价也在25785元/平方米，而最近该小区的二手房成交单价已超3万元/平方米。

我爱我家品牌经理徐宏辉认为，很多客户买酒店式公寓，首先看重其出租的收益，其次是升值保值能力。如果要卖，只能是在目前这种全面爆发的市场环境下，价格才有可能上涨。

专家提醒：酒店式公寓含有隐性成本

总价低、租金回报稳定且可观的特性，让酒店式公寓受到不少购房者的青睐。业内人士认为，“酒店式公寓基本上靠租金养活，地段不错的精装公寓一年的租金回报率能达到5%-7%。”

不过，酒店式公寓有隐性成本，在预期房价上涨及楼市限购的大背景下，投资酒店式公寓还需要注意一些问题。

一般商住型酒店式公寓的出售税费比普通住宅高得多，包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等，计算下来大约增值部分的30%至40%将用于缴税。所以一旦要出手转让，需提前了解这些税费。

酒店式公寓不同于普通住宅，还含有一些隐性成本，如公共维修基金、中介费等。此外，当房屋空置时，很多人以为就不产生费用了。实际上，在房屋空置期间，没人入住，就意味着没有租金收入。

另外，酒店式公寓的物业费、水电费及各种维护费用均属于商业性质，所以比普通住宅的高出不少，尤其是物业费一般是住宅的2倍以上。