温州物管条例下月正式施行，如何破解物业矛盾焦点

全国人大常委会前委员长彭真有一句名言：“立法就是要在矛盾的焦点上砍一刀。”

物业管理，关系到千家万户的生活幸福。

在这个关乎民生的重要领域里，我市起步晚、层次不高、发展滞缓都是老大难的问题。物业管理上的混乱引发着业主、业委会、物业公司三方牵扯不断的矛盾。同时，对这一领域监管上有限的“存在感”也在刷低着市民们的“幸福感”。

面对层出不穷的物业管理难题，千呼万唤的《温州市物业管理条例》经过省十二届人大常委会第三十九次会议批准，将于5月1日起正式施行。

前几天，记者走进市人大常委会法工委，采访了解这部自筹备起草阶段就受到万众瞩目的条例，到底是如何出台的，背后又有哪些故事？

有的放矢针对问题制定条款

案例：竹园小区40多万元外墙修补费疑云

《温州市物业管理条例》(以下简称《条例》)是我市2015年取得地方立法权后，起草制定的第三部地方性法规，同时也是首部经三次市人大常委会会议审议的地方性法规，地方性法规一般采用“二审”制。

有人说，“三审”的独特待遇，反映了立法机关对这部《条例》的重视，也从侧面体现了物业管理领域的复杂。这也需要立法人员围绕、针对遇到的问题，进行法律制度的创设。

市人大常委会法工委规备室主任周松玉举了一个例子：去年11月16日，在《条例》草案“三审”前夕，南汇街道一个小区的两名业委会成员，来到规备室。其中一成员建议，小区的共有收入，应该单独列账。眼下，温州小区里的矛盾，根源大多源自小区财务管理混乱、账目不清晰。

几天后，市区竹园小区曝出一个丑闻，小区业主举报小区上届业委会有财务问题。根据业委会公示的财务收支情况，五年间小区外墙修补支出40多万元，共有162户(次)的外墙经过了维修。业主就此发现“猫腻”：许多业主表示自家外墙没有维修过，却上了维修名单……

结合业主们的建议和教训，经过一系列法定流程，《条例》第二十条应运而生，“业主委员会应当持备案证明向金融机构申请开立账户。属于业主共有的资金和经营性收益，不得以任何个人的名义进行存储和管理”。

开门立法

发问卷广泛征求民意

案例：市区三小区共给业主发放140多万元现金红包

据市住建委统计数据，市区有物业进驻的小区约有1300个，覆盖了市区绝大多数常住人口，物业管理水平的优劣直接影响市民的居住生活环境。可问题是，即使是同一个小区的业主，他们的观念、诉求，也有着千差万别。为最大限度地鉴别、采纳广大业主的合理建议，从《条例》草案一审到三审，市人大常委会多次向社会公开征求意见，坚持开门立法、民主立法。

周松玉的手机里保存着一份调查问卷。这份调查问卷有效收集到380多名市区业主的答卷。数据显示，82.6%的业主反映，自己的小区从没发放过“福利”，超过70%的业主认为应该给业委会成员发放一定的津贴。

在持续征求民意的过程中，《条例》引起广泛热议，业主们主人翁意识得到提升，促使业委会增强小区账目的透明度，不少小区也开始为业主们谋“福利”。

比如，去年11月14日，市区月光大厦、美曦大厦、广信大厦等小区，用共有收益每年给业主发放140多万元现金红包；另有其他小区替全体业主支付物业费、公共水电费等福利。

“晒自己小区福利”一度风靡市民的朋友圈。

此外，为提高业委会的工作积极性，“业主大会可以决定给业主委员会成员一定的津贴”，也被写入条例。

立法艰难

在矛盾的焦点上砍一刀

案例：奔驰商厦开大会解决“垃圾围城”

200多户业主仅到会50多户

这部《条例》，作为温州立法智慧的结晶，它的独到之处，还在于敢从制度架构上突破创新，对日积月累的历史性矛盾“亮剑”。其中，创设应急备用金制度和业主代表大会制度，是立法过程中争议最大的两项“创新之举”。

国务院、省人大常委会曾先后出台《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》，规定专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主总人数且占专有部分面积“两个三分之二”以上通过。

现实中，小区遇到诸如电梯故障、消防设备故障等危及业主生命财产安全的应急情况在所难免，动用维修资金刻不容缓。但温州情况特殊，业主们参与小区管理的积极性普遍不高，很多时候，连业主大会都开不起来。

奔驰商厦小区就是典型，这个小区只有三分之一的业主愿交物业费，物业公司亏损严重被迫退出，小区随即“垃圾围城”。小区业委会负责人说，为解决小区管理困境，上月他们召集业主开会，但200多户业主仅到会50多户。会上，多数业主对小区公共事务不关心，也不愿参与管理。

为此，这次立法将实践中的按专项维修资金总额的5%设立“应急备用金”进行固话。但是，对于这笔应急资金使用后差额的补足，是不是需要走“两个三分之二”通过的程序，存在截然相反的两种意见。周松玉回忆说，召开立法座谈会时，物业主管部门和物业服务企业的代表，都赞同不必通过“另个三分之二”。而业委会协会的代表表示反对，他们担心“水龙头”一开，可能会让别有用心的业委会成员和物业企业有机会“掏空”维修资金。

各方意见分歧很大。市人大常委会法工委经过反复论证、讨论、权衡，最终还是觉得要装一个“开关”，既要保证使用应急备用金的便捷使用，又要保证整个专项维修资金的安全。

考虑到业主大会难以召开的现实问题，《条例》第十一条规定：业主大会通过的议事规则规定成立业主代表大会，并明确授权事项的，可以成立业主代表大会。业主代表大会履行业主大会的职责。根据规定，业主代表大会成立后，业主代表可以根据业主授权事项行使权利。

凌晨两点多的“法工委”

目前的市人大常委会法工委，是一个有7位同志的工作团队。法工委主任王旭东说，这是一个特别能战斗的团队。就拿这次物业立法来讲，主要有三难：第一，行政立法无法直接规制民事法律制度，可物业条例涉及到调整大量的民事法律关系，他们不能不去调整它，这里就需要做好“对接”；第二，立法的难点在于制度的设计，不仅仅是文字上的修修补补，尤其是有温州特色的创新型设计；第三，立法是各方利益的平衡，作为立法人，要从制度设计的角度，思考如何平衡各方的利益。

“立法人不得不敬业，立法的成果出来后，要经得起历史的考验和社会公众的检验。我们时刻感受到责任重大、如履薄冰。这也需要我们呕心沥血、夜以继日。”王旭东翻开微信聊天记录，他们的法工委工作群里，直到凌晨2点多，还在讨论如何完善《条例》，“不是立法人难以体会我们的‘心苦’，立法制度设想的提出，需要花费很多心血，‘黑头发进来，白头发出去，有头发进来，光头发出去’这段立法人的自嘲很能说明问题，张德江委员长也曾说过，对于立法人，要高看一眼厚待三分”，或许正是这个道理。的确，每一项制度创设，每一个法规条文的背后，都凝聚着王旭东和他所在的这个团队的心血。

站着办公的“操刀手”

温州开始地方立法才短短两年时间，但作为具体负责立法事务的工作者，已经饱尝了其中的辛酸。周松玉就是其中的一位。两年制定三部法规，其中两部是由他“操刀”的。在他的办公桌上有两样东西格外引人注目，一个是近半米高的材料，一个是可升降的电脑桌。

立法工作是个脑力活，加班加点是常态。这两年繁重的立法工作，加剧了周松玉颈、腰椎的病变，作为《条例》操刀手，他很多时候只能靠站着工作减缓伤痛。

高强度的立法工作，也带给了周松玉一个大遗憾，父亲过世前的40多天里，他曾连续接到父亲好几个催促电话，自己也一直想回家看看卧病在床的父亲，可立法工作责任重大，那段时间连轴转的工作实在是脱不开身，所以总想忙完手头的活再回家，最终，身为独子的他竟没能见到父亲最后一面。

去掉“或者”立法用词以严谨简洁著称。

法工委的工作人员透露了个小“秘密”：这部《条例》明确把业主委员会的成立、换届等指导管理工作职责明确给街道办事处、乡(镇)人民政府，跟《浙江省物业管理条例》相比，去掉了一个“或者”，按照省里的规定，这部分职责也可由住建部门承担，但是，用“或者”，就意味着部门间能够推诿，按照《条例》现在的规定，街道办事处、乡(镇)人民政府如果不履行这部分职责，就可能涉嫌行政不作为。